特別推薦：2014物業管理師《綜合能力》第九章知識點匯總

　　物業管理與和諧社會建設

　　黨的十六屆四中全會提出了建設社會主義和諧社會的目標和任務，并且強調“要適應我國深刻變化，把和諧社會擺在重要地位。”我國的物業管理工作，是隨著城鎮住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發生了重大變化，居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較高的服務需求的情況下，在改革和人民生活水平不斷提高的進程中逐步發展起來的。20多年的實踐證明，抓好物業管理，是我國社會轉型期構建和諧社會的一個重要方面。

　　(一)物業管理在和諧社會建設中的重要作用

　　物業管理是市場經濟發展中新興的一個服務性行業。從經濟形式上說，它是一種以服務為內容的特殊商品;從管理形式上說，它是一種寓管理于服務之中的特殊管理。北京市貫徹實施《物業管理條例》兩年來的實踐證明，物業管理在自然化解業主與管理者之間的種種矛盾，促進和諧社會的建設等方面，具有重要作用。

　　1.物業管理保證了物業本身功能充分發揮。

　　物業管理最基本的指導思想是，通過自己的服務，即專業化的維護、修繕、更新、改造等管理，使自然環境和人為因素對物業所造成的損壞程度降到最低限度，從而保證物業功能的發揮，使其產生更好的經濟效益。如果沒有物業公司的專業化管理，任物業自然損壞，就會造成社會財富的巨大浪費。

　　2.物業管理促進了城市管理的社會化和專業化發展。

　　以往人們在日常生活中遇到種種問題時，總是東奔西跑、耗費口舌，而如今，按照《物業管理條例》，將分散的房屋修繕、設備維修、治安保衛、清潔衛生、園林綠化都匯集到了一家，統一管理，不僅方便了使用人，而且也使整個城市的生活趨于綜合化、系統化、秩序化，從而促進了城市管理的社會化和專業化，提升了城市和居民生活的品質。

　　3.物業管理為業主創造了安全舒適的人居環境。

　　現代物業管理，除了正常的房屋修繕保養外，還對環境衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護等統一實施專業化管理，為業主和使用人營造優美、整潔、方便、舒適、安全、健康的生活空間。使人們在心靈深處感受到濃厚的城市文化氣息，陶冶了人的情操，凈化了人的心靈。

　　4.物業管理還促進了城市精神文明建設。

　　物業管理，按照《條例》的宗旨，在運用社會化、專業化的管理方法為業主和使用人提供安全舒適的居住環境的同時，還以居住區為載體，開展豐富多彩、形式多樣的文化娛樂和學習教育活動，促進城市文明建設。幾年來，北京市各物業管理部門與居委會和業主委員會，就開展了許多諸如創建文明家庭、共建文明小區、學習培訓，以及抵制各種社會不良行為風氣的活動。為形成良好社會風氣，構建和諧社會起到了重要作用。

　　(二)物業管理在和諧社會建設中的努力方向

　　當前，物業管理工作為構建和諧社會作貢獻可以從以下三個方面去努力。

　　1.不斷提高物業管理的覆蓋面

　　改革開放前，我國城鎮居民的住房實行實物分配，其物業多為各部門、各單位直管。改革開放后，我國大力推進住房制度改革，停止了住房的實物分配，實行住房分配貨幣化。通過房改，大部分城鎮居民擁有了自己的房產，形成了以居民私有產權為主、多種產權形式并存的新的住房產權格局。目前，隨著房改的深入，按照建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，絕大部分城鎮新建住宅小區實施了物業管理，從根本上改變了過去小區面貌“一年新、兩年舊、三年破”的狀況，為廣大人民群眾創造了安全、舒適的生活環境。但是，基于各方面的原因，原來由各部門、各單位管理的物業真正實行物業管理的還不多。這些原有的物業大都沿襲計劃經濟的體制，由原單位(部門)維持管理，不僅存在公費管私產的不合理問題，還因為住房產權的轉移，不少業主已經不是原單位的人，這些房產仍然由原單位管理，則更加不合理。因此，潛在矛盾和沖突時時可能發生，致使大多數原有物業缺少正常的維護，特別是房屋的共用部位和共用設施問題越積越多，存在著不少不和諧的因素和隱患。因此，對原有房屋實施有效的物業管理，大勢所趨，勢在必行。早在1997年，國家建設部就曾推廣過沈陽市的經驗，他們在對舊住宅小區整治、改造的基礎上，結合房管所轉制，推行物業管理，得到了廣大住戶的擁護和支持。近幾年來，湖北省黃石市由市政府組織，在市房管局的指導下對幾十個舊有小區進行了以拆除違章建設、消滅泥巴路、疏通水道、增加便民設施和戶外活動場所、提高綠化覆蓋率、改善環境衛生為主要內容的環境綜合整治，整治后實施新的物業管理，深受老百姓歡迎。通過物業管理，不僅舊小區的面貌，改變著居民的生活方式，也潛移默化地改變著整個城市的文化，成為和諧社會建設的樣板。居民從開始不理解、不支持、不配合到最后紛紛要求加快整治的步伐。安居才能樂業，實踐使大家深深體會到，物業管理的推進，直接或間接地影響到和諧社區的形成，進而影響到整個城市的和諧。隨著物業管理的普及和覆蓋面的提高，現存的城市單位型社區即可開始實現向真正意義社會型社區的轉變，其對和諧社會的貢獻是不言而喻的。

　　2.研究拓展物業管理的服務范圍

　　一個和諧的社區首先應該是一個具有高度的認同感和歸宿感的社區。所謂物業管理，是指業主通過選定物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。據此，物業管理所提供的服務主要有兩個方面：一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。此外，按照《物業管理條例》第四十四條、四十五條的規定，物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同沒有約定的服務工作，也可接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托，為其向業主代收有關費用。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區中，是大有可為的。武漢市百步亭物業管理服務，以群眾的需求作為第一信號，實行低收費、高服務，其物業管理做到了“全方位、全天候、全過程”，使業主處處感受到溫馨和便利。多年來，百步亭花園社區的居民以“家住百步亭”為榮耀。2002年元月，百步亭花園榮獲建設部頒發的首屆“中國人居環境范例獎”，成為武漢市乃至全國物業管理的品牌。2003年10月，中宣部、建設部、文化部等部門又聯合下發通知，要求全國學習百步亭花園社區創建文明社區的經驗。去年以來，百步亭花園社區又作為和諧社區建設的典型，受到媒體的大力宣揚和推介，前往百步亭參觀考察的領導和社會各界均給予百步亭以高度的贊揚和肯定。百步亭花園的經驗表明，物業管理服務必須充分關注大眾群體，廣大的中低收入者是物業管理服務的主體，在研究拓展服務范圍時，要根據廣大群眾的需求和承受能力，選擇好服務內容和收費標準。同時，還要妥善處理好基本的物業需求和特殊需求的關系，做到在效率和公平之間選擇平衡點，在提高物業服務的同時又能化解一些社會問題。

　　3.切實規范物業管理各方行為

　　社會和諧的主體是“人”的和諧。抓好物業管理不能見“物”不見“人”，必須切實規范物業管理各方的行為。物業管理作為我國的新興行業，其發展過程中，各種社會矛盾也呈現出來。如在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡、房屋質量的責任、共用部位、共用設施設備利用與收益的歸屬，物業管理服務質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現糾紛的熱點問題。這些熱點問題最終集中反映在物業管理的甲乙雙方，即業主與物業管理企業兩方。如果處理不好，不僅影響物業管理工作的開展，還將直接帶來社會的不和諧。因此，政府監管是不可或缺的，作為政府的物業管理主管部門，要嚴格按照《物業管理條例》的要求，切實履行職責。一是要持續深入開展對《物業管理條例》的宣傳，使業主明確自己是物業管理區域內物業管理的主要責任主體，是物業的主人，具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任、遵守公共利益和社會責任、按時繳納物業服務費用等義務。二是要切實加強對物業管理市場的監管，依據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。同時，要加大整頓和規范物業管理市場秩序的力度，嚴格市場準入和清出制度，加強企業資質管理。要大力開展誠信和職業道德教育，加快建立物業管理企業信用檔案，完善投訴舉報制度，營造一個良好的物業管理的市場環境。三是要引導物業管理企業創省優、創國優，培育物業管理示范項目，提升物業管理的檔次和水平，為推進物業管理工作的開展、贏得社會對物業管理工作的認同和支持樹立榜樣。四是要協調好物業管理與社區建設的關系。

　　充分發揮物業管理在社區建設，尤其是在社區服務業的發展中所具有的重要作用和優勢，努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，以物業管理服務推動社區服務發展，共同為構建和諧社區發揮應有的作用，作出應有的貢獻。

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