四、不良物業資產管理$lesson$

　　(一)不良物業資產評估

　　由專業化公司接收和處置不良物業資產，其前提和基本依據是房地產價格。這里，房地產價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業資產出售給資產管理公司時的價格，稱為接收價格;二是資產管理公司在處置不良物業資產時的價格，稱為處置價格。

　　我國資產管理公司在接收不良資產時，按資產的賬面價值進行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。評估接收價格可初步估計所接收的不良資產實際價值，并以此作為處置的基礎，也可作為后期衡量公司工作業績的基礎。另外，在評估過程中對信貸資產進行審核，防止交接過程中的道德風險。

　　由于不良物業資產涉及的貸款筆數很多，資產總額巨大，不可能按常規方法逐項評估。這種評估類似批發性質，應當是粗線條的快速評估，要求在短時間內完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關資料，借助老師對資產進行分類整理;在整理的基礎上對評估對象進行分組打包;在各種類別資產中選擇典型項目進行評估;由老師根據典型評估結果，對不同類別的項目分別進行整體評估;評出整體接收價格。為了迅速評估接收價格，評估時也可根據不良資產的平均回收概率，設定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。物業資產流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。

　　物業資產處置過程也是實現最終價值的過程。資產管理公司及其委托機構在拍賣、出售等處置物業資產之前，要對資產進行分類整理，利用專業化手段包裝，然后對房地產進行比較詳細的評估。處置價格實質上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟市場法、收益法和成本法。

　　(二)不良物業資產處置

　　(1)以資抵債將債權轉為物權，再對抵債物進行經營性租賃和融資性租賃、轉讓，包括向境外投資者出售和對資產進行重組(投資和置換)。通過這一過程，獲取現金收入，從而最終實現債權，收回現金資產，達到金融資產重新流動的運營目標。

　　(2)實施債轉股將債權轉為股權，通過階段性持股后適時轉讓股權。廣義上的債轉股，包括政策性的債轉股和商業性的債轉股，對股份制企業而言是債權轉投資。由于處置對象為不良資產，大部分債務人只有廠房、機器設備等難保管、難變現的資產，針對這部分資產，無論是采取法律訴訟還是以資抵債，對資產管理公司而言，都無太大的現實意義。可行的方式是，在資產管理公司的主導下，將企業推向資本市場，引入新的投資者，對企業進行徹底的再造，發揮企業整體資源的資本功能，為資產管理公司的債權資產帶來保值、增值希望。因此，債轉股是不良資產處置中比較有效的手段。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權人、債務人協商或法院裁決，債權人減讓部分債權，獲得重組損失，債務人獲得重組收益，對剩余債務以現金資產一次或分次償還來終結債務的一種追償方式。實施債權減讓的前提是債務人無力足額償還全部債務，這種方式有助于資產管理公司快速地收回現金資產。

　　實施上述三種手段，都要經過債權轉物權或股權，最終將物權或股權變現的過程。無一例外，資產管理公司都要承擔一定的損失。從近年來我國資產管理公司運營的實踐來看，最終處置實現的變現金額要小于債權金額。從國際經驗看，債轉股一般都是同債務減免相結合來實施的。因為只有合理為企業減輕負擔，增強企業發展潛力，使其獲得生機，資產管理公司才有可能實現債權。

　　(4)重組。重組是處置不良資產的常用方法之一，包括企業重組(收購、兼并、分拆等)、債務重組(債務置換、期限利率調整等)等。從一般意義上講，無論是簡單的資產、債務結構重組還是復雜的企業重組，不良物業資產在處置過程中幾乎都要先進行重組，不良物業資產重組的思路之一是資產重組。資產重組可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產項目進行調換，增強規模效益，增加價值;二是購買配套物業，增強現有房地產整體功能;三是對房地產進行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地產附加值。通過房地產資產重組以后再進行轉讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。重組的另外一個思路是企業重組。對于工商企業作為債務擔保的抵押房地產，一般不能簡單地處置抵押物，往往需要與企業重組結合起來。可采用的具體作法有：一是通過行使抵押權，把抵押房地產資產轉為企業股權，再通過股權持有、股權轉讓取得房地產收益;二是通過企業兼并，由優勢企業獲得房地產資產，提高房地產使用效益，使房地產達到最佳最有效使用，最終提高不良物業資產的回收價值。通過企業重組，增強房地產資源的配置效率，從而提高房地產的整體價值和債權回收率。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產進行分類打包的基礎上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產。采用公開拍賣的方法從程序上保證了一定的公開、透明。不良物業資產大都以實物資產做保證，使用價值較高，實用性強，市場需求廣泛，屬于比較理想的拍賣標的。引入競爭機制，擴大信息來源，營造良好的資產處置氛圍，充分挖掘潛在投資者，有利于實現資產回收價值最大化。

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