五、不良物業資產管理的配套服務$lesson$

　　1.搭建處置不良債權與不良物業資產的直通車。在不良資產打包、分包處理的基礎上，搭建處置不良債權與不良物業資產直通車，為不良物業資產建立處置平臺。以房地產市場發育比較成熟的上海、深圳、廣州等地為試點，成立類似上海房地產收購租賃公司的機構，通過債轉股、置換、收購等手段，取得物業產權后進行包裝，明確產權，租、售并舉，投資、經營兩宜。以不良物業資產的資源為基礎，除了最大化地實現回收價值，還可以拓展投資經營業務。海南省以行政手段回購爛尾樓、閑置土地，也是一種有益的嘗試。通過政府行為強制規范市場，綜合平衡，從而達到有效配置資源，消化沉淀在不良物業資產中的不良債權，也是搭建處置不良債權與不良物業資產直通車的一種方式。

　　2.發揮房地產中介的橋梁作用。房地產中介可以為資產管理公司提供評估、置換、變賣、抵押、銷售、辦證一條龍服務。在經過評估確定底價的基礎上，通過委托房地產中介機構公開掛牌變賣、銷售、置換，并由其提供辦證、抵押一條龍服務，也不失為一種嘗試。與拍賣方式相比，中介機構公開掛牌銷售，延長了信息公告的時間，擴大了信息傳播的范圍，節約了處置費用，處置時模擬正常市場，以接近市場價格的方式轉讓，并由中介機構承擔辦理產權過戶所需要的手續，使原本產權不清、投資者望而卻步的投機性物業――完全產權對物業價值的影響重大――成為正常的投資或自用物業，從而最大化地實現房地產的價值。而各家銀行正激烈爭奪的二手樓按揭貸款業務，包括住宅、寫字樓、商業物業、別墅等，也為一些一時難以拿出大筆現金的投資者創造了條件，從而最大化地擴大投資者范圍。當然，委托房地產中介機構時，也必須在品牌、規模、業績、服務質量、口碑等方面慎重選擇，并簽署相關約定，規避可能出現的道德風險。

　　3.創造良好的法律和政策環境。由專門機構大規模處置不良資產在我國是全新的業務。幾乎每項工作都會涉及到法律問題，各種業務手段缺乏明確的法律支持，有的甚至與現行法律相抵觸。建立恰當的法律框架，創造良好的司法環境，對處置不良物業資產至關重要。政府以法律的形式賦予資產管理公司必要的特別權利，將大大加強處置工作的力度，加快工作進程。除了法律支持，還需要政策和市場環境的支持。財政部門提供融資或債務擔保、稅務優惠，行業主管部門在行業的重組上給予支持。地方政府對整頓改組借款企業支持，解決因改組導致的失業等社會問題。另外，要創造條件，保證國內、國際資本市場融資渠道的暢通。

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