三、不良物業資產處置的目標和原則$lesson$

　　無論何種原因形成的不良資產都表現為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務人以物抵債或資產重組等實物資金運動方式。

　　(一)不良物業資產處置的目標

　　不良物業資產處置有多重目標。如美國為解決儲貸機構的不良資產，成立了重組信托公司(RTC)，其目標有三：一是在清理破產儲貸機構資產的過程中，爭取最高的凈現值回報;二是盡量減少資產清算對當地房地產業和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應量。

　　我國處置不良物業資產的主要目標，是最大限度地出售不良物業資產，減少損失。在力求實現主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內盡快收回債權，培育資本市場，實現資源優化配置，幫助企業進行戰略性改組，培養專業人員，完善有關法律體系等。

　　在不良資產處置過程中，各項目標有時存在著沖突，需要決策時加以權衡。如美國RTC公司最初以追求最高收益為目標，資產處理速度很慢。如RTC主席指出，按當時的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務。因此，近年來RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內處理完所有的不良資產。可見，在資產處置過程中要制定切合實際的經營方針，妥善協調各個目標之間的矛盾，只有在主要目標和次要目標之間做出合理的妥協，才能保證主要目標的實現。

　　(二)不良物業資產處置的原則

　　不良物業資產在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。處置不良資產在我國是一項全新的業務，要在短時間內取得成效，必須在組織管理模式、規章制度建設、業務創新和研究工作、市場和人才的培養等方面以項目實踐為依據，緊緊盯住項目不放，在項目實踐中逐步實現處置的各項目標。其次，要先易后難、先大后小。在幾個目標發生沖突時，必須較好地進行平衡，算大賬，算機會成本賬，善于把握和利用市場機會。對資產數量大、具有典型性、品質相對較好、適宜于批量處理的不良物業資產，要優先處置，保證短時間內取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術方法。對不同的不良資產要有針對性地采用不同的技術方法，注重方法的創新性和適應性。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發”為主。從國際經驗來看，要處理巨額不良資產，必須借助國內國際的專業公司，依靠國內外市場，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會各方面的力量，提高資產處置效益和效率，促進處置市場的發育。

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