二、不良物業資產形成的原因及過程$lesson$

　　不良物業資產的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過程。全球經濟狀況的起伏及宏觀經濟政策的調控，對房地產市場的發展有重要的影響，也進而會導致不良物業資產的形成與發展。

　　1.經濟周期變化是不良物業資產形成的原始起因。在經濟上升時期，房地產業表現為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業或債務人從銀行融資后盲目投資，投資過程中不進行詳細的調研及風險防范工作，導致投資失誤。當經濟出現衰退時，房地產業則是首先受到沖擊的行業，表現為房地產市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產。一些企業為挽回損失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環，陷入債務危機之中。一旦資金鏈出現脫節，不良資產便產生了。

　　2.房地產虛假的泡沫繁榮是不良物業資產形成的推動器。目前的房地產貸款形式主要是物業抵押貸款。通常，在房地產發展處于擴張和繁榮時期，房地產評估價格較高，相應的貸款額也較高，從而為形成不良房地產埋下了伏筆。以1993～1994年我國某城市為例，處于房地產周期峰頂時，寫字樓評估價值高達8000～15000元/m2，甚至有的高達18000元/m2;商業用房，如某發展中心二層的商業用房，其評估價值竟高達6萬元/m2。而在房地產市場比較平穩時，寫字樓的價格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發展中心二層的商用物業，如今價格甚至低至原來評估價值的1/10。雖然評估價值與當時的市場現狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當房地產虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產，便有可能成為不良物業資產。

　　3.銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業資產形成的根本原因。從現象上看，我國不良資產的形成原因是多方面的，既有經營和使用貨幣資金主體的內部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經濟環境因素。從內部因素來看，主要源于銀行和企業自身。一是使用貨幣資金的企業，在深化改革、擴大發展的過程中，采用過度負債的經營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環債”的現象頻繁發生，嚴重影響了信貸資產質量。貸款被企業作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業借口產權制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權，又生成大量銀行不良債權。隨著企業的聯合、兼并、收購及破產風潮的興起，債權被懸空、撇開和逃避，無數重債企業采取“金蟬脫殼”，強弱聯合，把資產轉移出去，卻置債務于不理，使老債務債無主，新債務卻又生。二是經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業之間的信息不對稱性，尤其是財務信息嚴重失真，財務約束軟化，使銀行在發放貸款前很難對項目進行高質量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規發放貸款，貸款的發放與回收沒有責任到人，而貸款發放后又缺乏監管，致使貸款發放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調整和政府干預。不同的歷史時期，國家的產業政策也有所不同。而國家的產業政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調整在內的經濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產業政策的調整，總會使一批不符合國家產業政策的企業關、停、并、轉，這是導致不良資產形成的重要原因。

更多內容訪問>> 物業管理師考試頻道    物業管理師課程試聽     物業管理師考試論壇

?2012年全國注冊物業管理師考試時間9月15日、16日
?2012年注冊物業管理師考試網上遠程輔導招生簡章！
?環球網校2010年物業管理師考試輔導通過率96.73%