一、寫字樓安全管理$lesson$

　　(一)工程安全

　　隨著寫字樓不斷向大規模、超高層、智能化發展，寫字樓內裝備的工程設備也向著大容量、大規劃、大系統發展。過去只有在工業企業中才能看到的大型強電、弱電、機電設備如今已是高檔寫字樓中的常見設備。因此，工程安全已日益成為現代化寫字樓物業安全的首要問題。

　　1.事故案例

　　(1)工程隱患事故。2004年1月31日凌晨4點20分，北京東城區某高檔寫字樓B1主配電室墻體突然出現孔洞噴出水柱，險些導致正在運行中的1號的高壓變壓器(1250kVA)及其相關高壓配電柜發生重大損失。事故原因：相鄰主配電室的大廈外墻地下生活水管線斷裂(斷裂時間可能已很長)，跑水經長期擠壓滲透，突破了外墻防水層，浸入B2主配電室。

　　(2)工程隱患事故。2004年1月23日下午3點40分，北京東城區某高檔寫字樓B1走廊水管過墻處(頂棚內)高位消防水箱穩壓補水管(下行)彎頭脫扣跑水。大量消防水流入6臺客梯底坑，水深達1.6m。事故原因：水管彎頭原始安裝不到位，過墻孔洞未做封堵使此處頂棚內氣溫很低，在嚴寒低溫下未裝牢固的絲扣受壓過大脫開。

　　(3)設備運行事故。2000年11月9日上午9點42分，北京海淀區某高檔國際會議大廈B1主配電室2號高壓變壓器(1000kVA)低壓側補償電容器柜爆炸起火，濃煙蔓延擴散至整個建筑。

　　(4)設備運行事故。2000年6月11日晚9點59分，北京海淀區某國家級綜合實驗大廈一區2層211實驗室存放試驗樣品的電冰箱爆炸起火，險些引發周邊的大量高壓氣瓶發生連鎖爆炸。

　　(5)設備運行事故。2000年2月20日凌晨2點40分，北京海淀區某高檔寫字樓B1主配電室1號高壓變壓器(1000kVA)高壓側10kV進線電纜絕緣老化，相間短路起火，造成大面積停電。

　　另外，垂直運輸電梯故障可能導致的人身傷亡事故，“三電”(電腦、電視、電話)信號中斷可能導致的商務損失，均威脅著寫字樓的安全。

　　2.管理措施

　　加強對寫字樓物業工程安全的管理，需要注意以下幾個方面：

　　(1)全面建立確保“十供”的管理理念，即：

　　確保供電;確保供水;確保供氣;確保供冷;確保供暖;確保供電腦信號;確保供電視信號;確保供電話信號;確保供垂直運輸;確保供報修服務。

　　(2)制訂全年度大、中、小修計劃。

　　(3)編制《工程技術工作規程》，包括：

　　強電技術工作規程;弱電技術工作規程;機電技術工作規程;綜合技術工作規程;各技術專業崗位職責。

　　(4)建立“設備檔案”，包括：

　　設備用電;設備原始記錄;設備所需部件及備件登記表;設備技術資料登記表;設備年度運行記錄;設備缺陷記錄;設備檢修記錄;設備事故記錄;設備結構修改記錄;設備其他記錄。

　　(5)建立《設備狀態月報》，包括設備運行狀態和設備完好狀態。

　　(二)消防安全

　　自從1885年世界上第一幢高層建筑美國芝加哥的“人壽保險公司大樓(12層)建成”迄今為止119年，人類高層建筑消防安全始終是一個嚴肅的任務。

　　高層建筑消防安全的一個顯著特點，就是火勢一旦形成蔓延極為迅猛。主要原因：一是高層建筑自身有眾多的豎向管井，在建筑物內似座座煙囪，成為火災蔓延的重要通道;二是因熱壓差的作用，高層建筑煙氣豎向流動極為迅速，據測試可達3～4m/s;三是受風壓的影響(有資料查明：風壓、風速隨建筑高度成正比)，風助火勢，燃燒劇烈，蔓延極快。高層寫字樓還有一個顯著的特點，就是夜間人走樓空，白天留下的隱患往往在夜間爆發。盡早發現火險、自動監控無人區，對高層寫字樓消防安全是至關重要的。因此，有效發揮自動消防系統的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經驗證明，自動消防系統是高層寫字樓最重要的消防武器。

　　除依靠自動消防系統外，嚴密的防火措施也是十分重要的。一是必須建立嚴密規范的消防責任制，落實任務、明確責任。二是消防人員必須熟悉消防設備、設施的部位和性能。對消防水泵、噴灑水泵、消防管道、消防報警系統及各種閥門、噴水器、報警閥、水流指標器等經常進行檢查、試驗、保養、檢修和維護，使消防設備、設施始終處于良好的使用狀態。三是對防火避難層任何單位不得占用，消防電梯處于完好狀態，防火通道必須暢通，不得堆放任何雜物或封閉。四是對消防人員要進行定期的培訓和實戰訓練演習，始終處于臨戰狀態。五是對租戶要進行消防知識宣傳教育，以及指導租戶掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　寫字樓物業治安主要由物業管理企業保安部的內保人員、外保人員和車場管理人員負責。主要任務是疏導和控制。

　　1.對寫字樓交通流線的疏導

　　寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則：

　　(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

　　(2)層次原則：時序層次;等級層次;主次層次：外主體流線為機動車流，內主體流線為辦公人員。

　　(3)簡捷原則。

　　2.對進、出和在大廈內滯留的人員、車輛的控制

　　針對租戶變動性大，外來辦事人員多，治安保衛工作難度大的特點，一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內重點要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設施，檢查承租各單位安全治保措施落實情況，對監控設施經常進行維修、保養，監控室要24小時有人監控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風口、衛生間、水房等部位要做到安全防范，發現問題，及時處理。四是對寫字樓周圍堅持24小時巡邏制度，對外來辦事人員實行驗證登記制度。

　　(四)應急預案

　　寫字樓物業管理部門應制定必要的應急預案，主要包括如下方面：

　　供電中斷應急預案;供水中斷應急預案;燃氣泄漏應急預案;“三電”信號中斷應急預案;垂直運輸事故應急預案;防火應急預案;防水應急預案;防盜應急預案;防毒應急預案;防爆應急預案;防疫應急預案;防震應急預案。

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