一、零售商業物業管理的風險及其防護$lesson$

　　(一)風險種類及特點

　　1.管理模式風險

　　不同的物業管理企業對于管理零售商業物業的方式不盡相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項目部。管理方式的不同導致企業所承擔的責任和風險程度也存在差異，甚至是本質的區別。

　　成立子公司是目前最穩妥的辦法。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業管理企業造成的影響，可以說是在項目和物業管理企業之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時間長，手續繁雜，不利于迅速開展工作。

　　除了子公司之外的其他形式都屬于非法人機構，不承擔民事責任，項目一旦發生問題，物業管理企業難逃干系。另外，項目的賬目要與物業管理企業合并，這中間存在著非常復雜的財務關系，如果處理不好則會對物業管理企業產生一系列不利影響。

　　2.產權與管理權相分離風險

　　投資商成功開發零售商業項目后，對項目的處置方式一般有以下三種：(1)完全擁有產權，或直接出售一小部分產權，自己仍維持大股東的身份;(2)將大部分產權出售，成為小股東;(3)全部出售套現。

　　當第一種現象出現時，投資商是第一大股東，具有處置物業管理權的責任和權利。因此，在與物業管理企業談判專業管理合同、簽署合同以及履約方面承擔著全部或大部的責任和義務，沒有任何法律障礙。其聘請物業管理企業的決定，具有惟一性和專屬性。

　　但是除了第一種情況之外，其他任何一種情況的出現，都會對物業管理企業的正常運行和有效管理產生影響和制約。由于產權分散、業主眾多，意見難以集中。而大部分業主又沒有管理零售商業項目的經驗，憑想象和主觀推斷的人不在少數。更有甚者，購買產權的人中有相當多的是屬于投資行為，期望通過經營在短期內產生良好的效益，收取利潤回報。有的受投資商片面宣傳，以高價購得產權，加大了對項目良好經營前景的樂觀情緒，使得大家對管理的效益期望過高，對開業后的盈利能力持過高的不切合實際的期望。這些對于物業管理企業都是巨大的風險，因為一旦上述期望無法實現，小產權人將很可能拒交管理費用，不服從或不參加統一的促銷活動和統一的管理，導致商業項目經營狀況的持續惡性循環。

　　3.管理范圍不確定風險

　　在零售商業項目的管理上，特別要注意投資商、經營管理企業與物業管理企業的責任和管理范圍的劃分，避免權責不清、互相推諉帶來的風險。例如對于僅負責現場管理的物業管理企業而言，下面的工作應由其負責：(1)開閉店;(2)室外保潔和門前三包;(3)室內公共區域保潔;(4)顧客對服務質量的投訴處理;(5)與政府相關管理部門的聯系、匯報及提交相應報表或資料;(6)整體殿堂的裝飾裝潢;(7)節假日促銷活動的統一協調和安排;(8)外圍和室內公共區域保安;(9)公共區域的供水供電供暖;(10)共用設備設施的維護保養;(11)承租面積的裝修管理審批。而下面的工作則不屬于物業管理企業的負責之列：(1)顧客退換貨;(2)收銀及長短賬;(3)承租區域內的衛生、安全管理;(4)非物業管理企業員工的招聘與辭退;(5)庫房物品的管理及安全工作;(6)承租商各自的工商稅務手續;(7)承租區域的裝修質量。

　　4.墊款風險

　　有時投資商或委托方要求物業管理企業墊付零售商業項目的開辦費用，這存在著很大的風險，特別是當投資商或委托方沒有足夠資金支持的情況下更是如此。有時對方就會以無法償還墊款為由，提出更為苛刻的條件，強迫物業管理企業同意。

　　5.突發事件風險

　　一般來說，合同中對突發事件的性質都有明確的規定，大都歸入不可抗力的范圍中。一旦發生，對企業的經營會造成巨大的而且是直接的影響，因此必須高度重視。2003年春夏之交在中國發生的“非典”疫情，無疑是當年所有服務行業面臨的最大的突發事件，企業損失不可估量。什么時間發生，發生什么樣的事件都是無法事先預測的。惟一的辦法就是建立健全防范機制，在事件發生后的最短時間內采取最有效的辦法，使損失減少到最低程度。

　　(二)風險防護

　　1.建立風險防范機制

　　為確保物業管理企業的聲譽和經濟利益不受損害，應在經營管理過程中實行預警制度，即要根據收支計劃和實際財務運作測算出收支保本點，規定一旦低于保本點多少幅度時，企業就要自動進入警戒。當在日常經營管理活動過程中財務狀況接近該警戒線時，項目總經理要及時向物業管理企業總經理提交預警報告，其中應包括預先對財務狀況的前景做出的預測與分析、如何扭轉財務狀況的措施及設想、需委托方及物業管理企業給予的支持等。物業管理企業負責人與項目負責人要密切注視改進措施的實施情況，將虧損萌芽消滅在收支保本點以前。

　　2.把握重要環節

　　為保護物業管理企業的利益，在物業管理合同中應格外強調和認真制定下列條款的內容：(1)合同文本的最終確定應征得全體業主或租戶的一致同意和認可;(2)全體業主和租戶對按時全額交費承擔責任和義務;(3)物業管理企業對欠費業主或租戶處理方式的認可;(4)對前期投資商向個別業主承諾的處理方式;(5)少數服從多數原則的認可;(6)對服從統一管理的承諾;(7)啟動資金的管理和使用;(8)物業管理費用不足時的處理程序;(9)投資商前期工作與后期物業管理的銜接;(10)物業管理企業退出管理的方式、條件。

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