物業管理師考試輔導：房地產組合投資管理(3)

更新時間：2011-10-10 15:41:49 來源：|0

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　　三、組合投資理論在房地產領域的應用$lesson$

　　組合投資理論在房地產投資決策中的應用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。這些計劃和措施將用于選擇投資的城市、子市場和房地產類型。它們應能保證選擇的結果有效地利用市場所處階段的預測結果。

　　(2)檢驗可供選擇的房地產項目是否符合基本的市場周期規律和其他隱含準則。

　　(3)用基本的財務可行性分析模型來分析每一個房地產項目。該財務可行性分析模型考慮了市場發展的相關信息，如在出租率和租金相對較低但迅速增長的復蘇階段，應使用一個較低的資本化率。

　　(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產的購置條件。

　　(5)詳細可行性研究，要在經濟周期和市場周期的背景中預測出租率、租金率、經營成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結構，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預測數據用于分析投資的折現后現金流，進而評估房地產項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

　　(8)進行談判，安排物業的交接事宜。

　　(9)根據在房地產景氣循環基礎上得到的折現現金流的預測結果，制定投資戰略，并據此對購置的房地產進行管理，如在預期市場將處于復蘇階段的時候，逐步上調租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場時點做出處置物業的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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