二、組合投資管理的內容與步驟$lesson$

　　組合投資管理是一項十分復雜的系統工程，這一過程涉及到計劃、分析、選擇、監督與調整等方面，需要管理的內容眾多。

　　通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：

　　(一)制訂投資方針和政策

　　制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。如前所述，不同的投資者受投資資金來源、財務狀況、納稅狀況等諸多因素的影響，其投資目的各不相同。要實現投資者預期的特定投資目標，就必須事先確定投資方針和政策。

　　投資者從事房地產投資時，投資的對象主要是不同區位、不同類型的物業，必然要與風險、收益、投資期限等因素發生聯系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數量、對風險的承受能力和投資期限等。

　　(二)投資分析

　　投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動的各種因素(諸如宏觀經濟因素、市場微觀因素、政治因素等)及區域規劃的變化，從而識別不同投資對象的收益風險特征，判斷投資對象的現行價格是否合理，從而尋找較好的投資機會，為構建投資組合奠定基礎。

　　(三)構建投資組合

　　構建投資組合是組合投資管理中重要的一步。任何投資目標都需要借助投資組合來加以實現，因此，在投資方針和政策的指導下，依據投資分析的結果，采用恰當的方法選擇不同物業建立一個適當的投資組合，就顯得尤為重要。在構建投資組合的過程中，定時、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。

　　定時是指對市場時機的把握，同宏觀分析密切。通過宏觀分析，可以對市場的未來走勢做出預測，從而把握進出市場的時機并合理配置用于各類資產的資金數量。選擇是指確定對哪些物業進行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關。多樣化是指為了減少非系統風險而采用的分散投資策略。

　　(四)投資組合的調整

　　對投資組合進行適當的調整是確保實現投資目標的重要手段。國民經濟的漲滯、行業的盛衰、政府的政策等諸多內外部因素隨著時間的推移會發生變化，進而影響各種物業的收益、風險結構。于是，某些原來沒有吸引力的物業可能會變得具有吸引力，而原來具有吸引力的物業卻可能喪失了吸引力，因此，對于已建立的投資組合，必須進行不斷的監控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標的實現，就應及時地對投資組合進行調整。

　　(五)投資組合績效評估

　　投資組合績效評估是組合投資管理的最后一個環節，是按照一定的標準，采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。

　　通常，投資組合績效評估的方法是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進行比較，并進而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運氣。

　　如果投資組合的管理者本身就是資產的所有者，則好的投資績效將鼓勵原有的資產組合繼續保留，而差的投資績效則會推動資產所有者調整投資過程或資產組合。如果投資組合的管理者不是所有者而是代理者，則好的投資績效可使管理者受到委托人的獎勵，而差的投資績效將導致資產所有者對管理者約束的增加或導致委托人對投資資金的轉移。

更多內容訪問>> 物業管理師考試頻道    物業管理師課程試聽     物業管理師考試論壇

?2012年注冊物業管理師考試網上遠程輔導招生簡章！
?環球網校2010年物業管理師考試輔導通過率96.73%
?老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！