房地產業和房地產市場的發展，對物業經營管理產生了越來越多的需求，房地產投資信托基金、大型企業和機構、金融保險企業等物業資產的業主或投資者，已經產生了對房地產組合投資管理、房地產資產管理、設施管理和不良物業資產管理的需求。這些需求的快速增長趨勢，為物業管理企業提供了廣闊的發展空間。$lesson$

　　第一節　房地產組合投資管理

　　組合投資管理是一種不同于個別資產管理的新型投資管理理論，最早應用于證券投資領域。投資者進行組合投資是為了降低投資風險并實現收益最大化的目標。通過科學的組合投資，投資者可以在收益與風險之間找到平衡點，即在風險既定的條件下實現收益最大化，或在收益既定的前提下使風險盡可能降低。隨著物業經營管理的發展，組合投資理論將在房地產投資管理中得到廣泛應用。

　　一、房地產組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對一個經濟單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進行計劃、組織、領導和控制，實現預定目標的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調節，指政府對企業或上級對下級采取的行為;另一種偏重于經營、運籌，是機構內部人員對自身的經濟活動的內容(結構、數量、時間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎上，將投資資金用于購置多種資產，形成投資組合，并對投資組合進行動態監控、調整，以期獲得預定收益的行為。

　　根據上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。組合投資管理的對象是由多種資產構成的投資組合;管理者是指構建投資組合并對其進行監控、調整的人員或機構;管理方法是指識別證券收益風險結構、設計投資組合及調整優化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。因為一個優秀的管理者，不僅可以充分利用現有投資管理技術與方法，而且還有能力創新管理方法，對可供選擇的投資對象進行篩選、搭配，構建出優化投資組合，以取得優異的投資績效。

　　(二)房地產組合投資管理

　　房地產組合投資是房地產資產的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產，但人們通常認為投資組合是不同類型資產的混合。

　　房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優化組合、協調、管理的過程，包括確定業主的投資目標，評估資產管理公司的表現，審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃，保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，就新購置物業或處置物業做出決策等以實現組合投資收益的最大化。

　　房地產組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現金管理等。

　　通常，投資者既關心投資的預期收益率，也關心投資的風險。將不同類型的投資組合在一起時，可以降低投資組合的風險，而投資組合的收益沒有發生變化，或者變化很小(相對風險的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價值來源于資產組合過程中獲得的風險的下降。如果不考慮稍微高一點(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風險的下降對投資者而言是沒有成本的。所以，現代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

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