業主的權利

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　「釋義」 本條主要規定了業主的權利。

　　本條可分為兩個層次進行分析：

　　(一)房屋的所有權人為業主。

　　業主，從一般意義上是指物業的所有權人。業主既是業主個體自治法律關系的基本主體，又是業主團體自治法律關系的構成主體。

　　關于業主的分類如下：

　　1.按業主是自然人還是法人，可以分為自然人業主和非自然人業主。

　　所謂自然人業主，就是指擁有物業的所有權的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業主。

　　所謂非自然人業主，就是指擁有對物業的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產部門登記后，就成為房產部門所登記的房屋的業主。

　　2.按業主是單獨擁有物業還是與他人共同擁有物業，可以分為獨立產權的業主和共有產權的業主。

　　這類區分根據不同的標準有不同的分法。第一，可以從形式上進行區分，也就是從房屋的產權證上進行區分。凡是房屋產權證上只寫明一個所有人享有房屋產權的，這個所有人就是獨立產權的業主。凡是房屋產權證書上寫明房屋產權是共有的，那么房屋產權證標明的這些個所有人就是共有產權的業主。第二，可以從實質上進行區分，也就是房屋產權從實質上是屬于一個業主還是屬于幾個主體共有?，F實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產權證上常常只有一個自然人作為所有權人，從形式上來說，這項物業的業主是獨立產權的業主，但實質上這項物業的業主是共有產權的業主。

　　關于業主的分類還有以下幾種：按物業的所有權主體性質不同，可以將業主劃分為公房業主和私房業主兩類。公房業主按中國法律是指國家和集體，但公房業主狹義僅指國家及其授權經營管理公房的部門或單位;私房業主按國務院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規定，僅指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業主。但私房業主廣義是指享有物業所有權的“私人”，包括自然人、非國家機關性質的法人和其他組織。以物業基本用途不同，可把業主分為居住物業的業主和非居住物業的業主。以享有物業所有權份額多少不同，可把業主分為大業主和小業主。以業主資格取得先后次序和依據不同，可以把業主分成原始業主(主要指新建物業的業主)、繼受業主(主要指購買物業人)和準業主(主要指依法視為業主的業委會和物業使用權合法持有人)三類。

　　物業使用人是與業主相關的一個概念。一般而言，物業管理只涉及到業主與物業公司之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業管理關系就不僅僅涉及業主和物業公司，還涉及到承租人。除此之外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業的所有權人與物業的使用人的概念，明確物業的使用權人不是業主。物業的使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。業主是物業的所有權人，對物業享有占有、使用、收益和處分的全部權利;而使用人對物業只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。由于我國過去在物業管理方面的立法不夠完善，并未明確地區分物業所有權人與使用權人對物業所享有的不同權利和承擔的不同義務，有的規范性文件中還籠統地僅使用了“物業的權利人”這樣的稱謂，使得業主和物業的使用人在概念上有些界限不清，二者的權利義務也未能很好地分清。

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