物業管理活動的監督管理機關

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　「釋義」 本條規定了物業管理活動的監督管理機關。

　　(一)全國物業管理活動的監督管理工作由國務院建設行政主管部門負責。

　　根據國務院批準的有關建設部職能的文件的規定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業，具體包括工程建設、城市建設。村鎮建設、建筑業、房地產業、市政公用事業的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業管理的行政管理部門。

　　(二)縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產行政主管部門。根據實踐中的情況，各省、市、縣對物業管理實行政府管理的具體的行政管理部門應指房管局。

　　政府的管理面臨一個角色轉換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業管理市場的管理應該主要立足于宏觀管理，通過法規來實現管理目標，其基本職能和作用是把物業管理市場置于法規監督之下，本著疏導的原則為物業管理市場充分發揮功能創造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環境，使物業管理法制化、規范化。政府對物業管理市場的管理，主要體現在四個方面：(1)制定物業管理的政策法規;(2)對物業管理經營企業進行管理，包括領導和進行物業管理質量評優工作，制訂物業管理的管理標準，對物業管理公司進行資質管理。指導、幫助和監督物業管理公司的工作;(3)指導和幫助業主委員會工作;(4)協調、解決物業管理市場運作中出現的情況和問題。

　　政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業管理的政府管理(主要著眼點是對房地產開發公司的監督和幫助以及對業主利益的維護)，對物業管理公司的管理，在物業管理過程中的管理。詳述如下：

　　1.前期物業管理中的政府管理。

　　前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。《城市新建住宅小區管理辦法》明文規定：“住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。”從這點看來，前期物業管理的責任人是物業的開發商，然而，前期物業管理中的某些必備工作卻必須在政府有關部門指導下進行，如：(1)竣工驗收。(2)根據法律、法規的規定，組織或監督第一次業主大會的召開，對選舉產生的業主委員會登記，對其工作依法進行監督。(3)向業主委員會提供委托管理合同范本。

　　2.房地產行政主管部門對物業管理公司的管理。

　　物業管理公司由房地產行政主管部門歸口管理。物業管理工作應在房地產行政主管部門的監督指導下進行。房地產行政主管物業管理的政府管理部門對物業管理公司進行行政管理的主要工作有：(1)組織物業管理公司參加評比;(2)負責物業管理公司經營資質審批;(3)對物業管理人員進行崗位資格培訓。

　　3.物業管理具體工作中的政府管理。

　　物業管理中的政府管理不僅體現在上述兩個方面，在物業管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業管理包括基本業務、專項業務、特色業務和經營業務，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業附屬設備、設施的維護、保養與更新，相關場地的維護與管理，消防設備的維護、保養與更新，治安保衛，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。

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