國家鼓勵物業管理依靠科技進步提高管理和服務水平

　　第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　「釋義」 本條是關于國家鼓勵物業管理依靠科技進步提高管理和服務水平的規定。

　　物業管理作為我國新興的轉型性行業，正在迅速發展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經濟的客觀需要，是我國城鄉住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現代化管理轉換的客觀需要。因而，其管理與服務職能的發揮，必須最大限度地使用現代化手段，如科技創新手段、計算機管理手段等，去實施硬件(如房屋、設備與設施等)和軟件(如產權、產籍、組織制度、管理方法等)的科學管理，通過內部不同層次的管理活動，進而達到科學化、制度化與規范化管理以及管理層與作業層人員素質不斷提高的目的，即實現管理現代化，從而不斷提高物業服務水平。物業管理現代化，是指在物業及其物業管理中，以現代技術創新和科學管理為宗旨，運用現代化管理手段，使物業的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規范化管理的活動過程。物業管理現代化的實際意義就在于：

　　首先，它要求管理思想更新。即要確立現代企業管理意識，包括經營戰略、市場觀念、資金運用、服務質量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統的行政福利性的房產管理理念，樹立起社會化、專業化、企業化、經營型的現代化小區物業管理新思想、新觀念。

　　其次，它是實現組織管理現代化的需要。就是根據現代企業組織原則，建立和完善企業管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產物業管理需要。

　　第三，它是管理方法實現現代化的重要標志。就是要根據企業自身的技術水平，選用一系列與其相應的現代管理方法，如現代經營決策方法、計劃管理方法、經濟數學方法等等。

　　第四，它是管理手段實現現代化管理的反映。就是要運用一系列企業現代管理必須的管理工具，如先進的監控手段、電子計算機、管理信息系統等等。

　　第五，它是實現管理人才現代化需要。人才現代化是小區物業管理現代化實現的根本。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發揮作用。管理人才現代化就是要培訓和造就一大批掌握現代管理藝術，具有指揮才能、參謀才能、監督、執行才能和各種專業知識的現代管理人才。

　　為實現小區物業及其物業管理的現代化管理內容，其途徑是多方面的，一般說，應從以下幾個方面人手：

　　1.樹立全新的管理思想，是實現管理現代化的基礎。

　　要實現物業管理現代化，首先要轉變思想觀念，即從傳統的行政性福利性的房管模式向社會化、專業化、企業化的經營型現代化管理模式轉變。這種思想觀念的轉變是市場經濟的發展要求的。物業管理現代化不能受傳統觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現物業管理現代化的根本途徑。

　　2.組建全新的物業管理組織機構，是實現物業管理現代化的保證。

　　物業管理機構現代化，就是按照現代小區物業管理的發展要求，不斷地調整、完善企業化管理組織，使其達到管理與服務的同步發展。一般情況下，物業的組織機構是否保證了管理現代化的實施，其衡量標準主要包括三個方面：

　　第一，小區物業管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規律，即是否符合規范化管理的要求;是否能滿足管理職能間的內在聯系;是否能滿足小區物業管理與服務的特殊要求。最終能促進物業的管理與發展。

　　第二，小區物業管理組織的現代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是否具備同行業領先水平。

　　第三，衡量小區物業管理組織機構是否現代化的重要標準，就是看物業管理與服務，是否達到質量優，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意;企業化管理與服務的整體效益(即社會效益和企業效益)是高還是低，以經濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理的要求，也體現著管理組織機構發揮職能作用的程度。

　　以上三個標準主要是從質的規定性上來衡量物業管理組織機構的現代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業的經濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現代化的實現程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業管理組織的過去與現在進行比較，反映企業管理組織的發展階段與程度;橫向衡量就是把我國小區物業管理組織機構的現代化程度與同期的行業內、行業外的先進企業管理現代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側面看出小區物業管理組織現代化的程度。

　　3.運用現代化管理方法，是物業管理現代化的重要途徑。

　　現代管理方法的種類很多，對于小區物業管理來說，現代管理方法在各業務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業人員根據實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現代管理方法，便于有關部門組織現代管理方法的培訓，還有利于現代管理方法按職能配套應用，以便更好地發揮職能作用。在各業務職能管理領域中，可以采用如下現代化管理方法：(1)管理決策方法，包括：市場調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。(2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網絡計劃技術、維修投入產出等方法。(3)物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質量標準等方法。(4)理財方法，包括：全面經濟核算、目標成本、價值工程等方法。

　　采取多種途徑，推行現代化管理方法在小區物業管理中的應用，將有助于提高物業的管理水平，有益于物業管理現代化的實現。

　　4.提高小區物業管理人員的綜合水平，是實現物業管理現代化的關鍵。

　　物業管理人才的現代化，是實現物業管理現代化的根本所在。管理人才的現代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質、能力、知識結構等方面的優化，以適應企業管理現代化的要求。

　　目前，小區物業管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業管理的廣泛性和復雜性對物業管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區物業管理起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區物業全員素質的提高，才能保證小區物業管理現代化的實現。

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