物業管理師輔導：房產價格的特點

更新時間：2009-12-07 14:47:09 來源：|0

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　　房產價格的特點

　　房產同其它商品一樣，具有價值和使用價值。但是房產與其他商品相比，又有其特殊的屬性，其價值與價格的構成，又有不同于其它商品的特點。

　　1?房產價格形成的因素很多。以北京為例，目前的房屋建設成本，不僅含有建筑安裝費、勘查設計費、土地征用拆遷安置費、稅金和利潤等必須的費用，而且含有四源費、大市政費、公共建筑配套工程費等。由此可以看出，房產價格形成的因素比其它商品價格形成的因素要多得多。這樣，就使新建商品房的銷售價不斷上漲，居高不下。

　　2?房產價格中隱含著土地價格。當前，在城市房產的交易價格中，均隱含著土地價格。在一個城市內，建筑結構、建筑標準、建筑形式、建筑年代、建筑用料、裝修設備、使用性質等完全相同的房屋，只是由于地段環境的不同，房屋的價格往往差別很大。地處市區繁華地段的房屋價格要比郊區不繁華地段的房屋價格高出許多，有的差價達一倍以上。這種差價實質上是一種超額利潤，它屬于土地的級差收益，大部分應該歸土地所有者即國家所有，而不應該全部歸房屋產權人所有。

　　3?房產價值實現的形式多、時間長。由于房屋使用期限長，絕大多數房屋都要使用30年到80年，而且用途廣泛，其價值實現的形式也多種多樣。用于市民居住的房屋，其價值可能隨著房屋出售一次實現，也可能通過房屋出租經過多年才能實現。由于企業生產和經營的房屋，均屬于固定資產，其價值要通過折舊逐年加以實現。

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