房地產開發經營業務的所得稅處理

　　一、收入的稅務處理

　　(一)收入的實現規則，具體按以下規定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發產品(見教材)

　　(三)視同銷售的確認：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

　　(四)幾個利潤率

　　1.視同銷售：開發產品的成本利潤率不得低于15%。

　　2.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率：

　　(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

　　(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

　　(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　二、成本費用扣除的稅務處理

　　需關注：(二)、(四)、(六)、(七)、(九)――(十四)

　　(十) 企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　三、計稅成本的核算

　　(一)計稅成本對象的確定原則如下：

　　1.可否銷售原則。

　　2.分類歸集原則。

　　3.功能區分原則。

　　4.定價差異原則。

　　5.成本差異原則。

　　6.權益區分原則。

　　(二)開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。

　　(三)企業下列成本應按以下方法進行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

　　土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

　　2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

　　3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

　　4.其他成本項目的分配法由企業自行確定。

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