2012年稅務代理實務預習指導：第九章(2)

更新時間：2012-03-30 10:03:10 來源：|0

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　　(二) 納稅人的種類，即房地產開發企業，非房地產開發企業,還是從事舊房交易的納稅人

　　(三) 土地增值稅稅率

　　實行四級超率累進稅率(考試時一般會提供)

級　數	增值額占扣除項目金額比例	稅率	速算扣除系數
1	50%以下（含50%）	30%	0
2	超過50%～100%（含100%）	40%	5%
3	超過100%～200%（含200%）	50%	15%
4	200%以上	60%	35%

　　(四)土地增值稅的計算方法

　　應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　其中：增值額=收入額-規定的扣除項目金額

　　①確定收入;全額開具發票的，按發票金額確認收入

　　②確定扣除額;

　　A、房地產開發企業

　　(1)取得土地使用權所支付的金額

　　(2)房地產開發成本

　　(3)房地產開發費用

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金(印花稅除外)

　　(5)加計扣除費用(尤其注意)

　　B、非房地產開發企業

　　(1)取得土地使用權所支付的金額

　　(2)房地產開發成本

　　(3)房地產開發費用

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金(包括印花稅)

　　C、從事舊房交易的納稅人

　　(1)房屋及建筑物的評估價格(重置成本乘以成新度的折扣率)

　　(2)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

　　(3)轉讓環節繳納的稅金。

　　③確定增值額=收入額-規定的扣除項目金額

　　④確定增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　(以確定土地增值稅的適用稅率);

　　⑤計算稅款=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

銷售新房		銷售舊房及建筑物（非從事房地產開發的納稅人）
（1）取得土地使用權所支付的金額	包括地價款，有關費用和稅金。	（1）包括地價款，有關費用和稅金。
（2）房地產開發成本	包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。	（2）舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
（3）房地產開發費用不是按照納稅人實際發生額進行扣除（指開發期間發生的期間費用）	①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的：＝利息支出＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%
（3）房地產開發費用不是按照納稅人實際發生額進行扣除（指開發期間發生的期間費用）	②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的：＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10% 全部為自有資金的，按此條規定執行
（4）與轉讓房地產有關的稅金	A、從事房地產開發的納稅人：營業稅、城建稅、教育費附加 B、非從事房地產開發的納稅人：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅	（3）在轉讓環節繳納的稅金：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅
（5）財政部確定的其他扣除項目	（1）從事房地產開發的納稅人適用（2）按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和，加計20%扣除。