2012年稅務代理實務預習指導：第九章(1)

更新時間：2012-03-30 10:02:55 來源：|0

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　　第一節土地增值稅納稅申報代理實務$lesson$

　　本章屬于次重點章節,歷年題型：以選擇題為主，在簡答題中也可以涉及部分考點;分值與第十三章合考大約5-7分。本章教材無變化。

　　一、土地增值稅的計算方法

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　注意：

　　(1)土地使用權、地上建筑物的“產權”必須發生轉讓。

　　房地產的出租、抵押，不繳納土地增值稅。

　　(2)轉讓房地產過程中，轉讓方交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　(一)土地增值稅的范圍：(基本上是看房地產權屬是否發生轉移)

項　目	征收土地增值稅	不征收或免征土地增值稅
轉讓土地使用權	轉讓國有土地使用權的行為	出讓國有土地的行為；國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物的行為不征稅
房地產繼承、贈與	不是所有的繼承、贈與都不納稅	（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為。不納稅（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非盈利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。不納稅
以房地產進行投資、聯營	投資方或被投資方從事房地產開發的；或投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的征稅	投資方與被投資方都未從事房地產開發的
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途	產權發生轉移	產權未發生轉移
房地產交換	單位之間進行房地產交換	個人之間互換自有居住用房地產
合作建房	建成后轉讓	建成后按比例分房自用，暫免征稅
房地產抵押	以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓	抵押期間不征收土地增值稅
其　他	土地使用者處置土地使用權。	企業兼并轉讓房地產；房地產代建房；房地產出租；房地產重新評估這四種行為都不納稅（未發生權屬轉移）