(五)納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收$lesson$

　　①出售舊房及建筑物的;

　　②隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　③提供扣除項目金額不實的;

　　④轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　(六)稅收優惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　2.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，免稅;

　　3. 2008年11月1日起起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　4.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房，經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　[例9-1]某房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬(城建稅7%，教育費附加3%)，支付的地價款100萬，房地產開發成本300萬元，銀行貸款利息無法分攤，當地稅務局規定的房地產開發費用的扣除比例為10%;

　　1.確定收入：1000萬;

　　2.確定扣除項目

　　(1)地價款：100萬

　　(2)開發成本：300萬

　　(3)開發費用：

　　①利息能分得清，并提供相應證明資料，則按：“利息+[(1)+(2)]×5%”

　　②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“[(1)+(2)] ×10%”

　　(100+300)×10%=40(萬元)

　　提示：逾期支付的銀行利息以及銀行罰息在土地增值稅前是不能扣除的，但在企業所得稅前可以扣除。

　　(4)轉讓相關的稅金：

　　營業稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費附加：50×3%=1.5(萬元)

　　(5)加計扣除：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　(6)扣除合計：將(1)～(5)這五項加起來575萬元

　　3.確定增值額：1000-575=425(萬元)

　　4.確定增值比例：425÷575×100%=73.91%

　　注意：是增值稅÷扣除項目金額合計

　　5.計算土地增值稅：425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　注意：土地增值稅=增值額×稅率-扣除金額合計×速算扣除系數

　　對于例9-2，也是相同的計算步驟，只是例9-2是非房地產開發企業，有以下幾個考點大家要注意：

　　1.稅金上，房地產開發企業的印花稅計入管理費用中，不再單獨扣除;非房地產企業的印花稅，可以單獨扣除;

　　2.對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

　　3.非房地產企業不得享受加計扣除優惠。

　　4.納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　　[例9-2]某事業單位(非房地產開發單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產開發成本為400萬元;房地產開發費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供工商銀行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規定其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%，則其應納稅額計算如下：

　　(1)確定轉讓房地產的收入為2000萬元。

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為300萬元;

　　②房地產開發成本為400萬元;

　　③房地產開發費用為：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)

　　⑤扣除項目金額為：

　　300+400+205+111=1016(萬元)

　　(3)轉讓房地產的增值額為：

　　2000-1016=984(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)應納土地增值稅額為：

　　984×40%-1016×5%=342.8(萬元)

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