應納稅額的計算(掌握)

　　一、轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

　　計算步驟：

　　1、確定收入額：貨幣與非貨幣收入。

　　2、確定扣除項目金額：按兩類不同的納稅人，確定扣除項目(5項、4項)。

　　3、計算增值額：增值額=收入額-扣除項目金額

　　4、計算增值率，確定適用稅率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　5、計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　238頁教材例題、某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產開發成本3000萬元;財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

　　解析：

　　1、收入：10000萬元

　　2、扣除項目：

　　(1)取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元

　　(2)房地產開發成本為3000萬元

　　(3)房地產開發費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產開發的納稅人加計扣除20%

　　加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　3、增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　4、增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　5、應納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　二、出售舊房應納稅額的計算方法(掌握單選題)

　　計算步驟：

　　(一)計算評估價格：評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(二)扣除項目金額

　　(三)計算增值率，確定適用稅率

　　(四)計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　教材例題、某工業企業轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業轉讓舊房應繳納的土增值稅額。

　　解：(1)評估價格=600×70%=420(萬元)

　　(2)允許扣除的稅金27.5萬元

　　(3)扣除項目金額合計=420+27.5=447.5(萬元)

　　(4)增值額=500-447.5=52.5(萬元)

　　(5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

　　(6)應納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75(萬元)

　　三、特殊售房方式應納稅額的計算方法(了解)

　　1、納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的。

　　2、納稅人采取預售方式出售商品房。

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