轉讓房地產增值額的確定

　　土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規定的扣除項目金額

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　二、扣除項目及其金額

　　(一)新建房地產轉讓

　　1.取得土地使用權所支付的金額：(據實扣除)

　　取得土地使用權所支付的地價款和按照有關規定交納的費用。

　　其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;

　　(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

　　2. 房地產開發成本：(據實扣除)

　　開發土地和新建房及配套設施的成本，包括，

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎設施費

　　(5)公共配套設施費

　　(6)開發間接費用

　　例題、下列項目中，屬于房地產開發成本的有(　　)。

　　A.土地出讓金B.耕地占用稅

　　C.公共配套設施費D.借款利息費用

　　答案：BC

　　3.房地產開發費用：三項期間費用(按比例計算扣除)

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　扣除比例視財務費用中的利息支出是否有金融機構證明及按開發項目分攤，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，

　　允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金：三稅一費

　　包括轉讓時繳納的營業稅(5%)、城市維護建設稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費附加(3%)。

　?、俜欠康禺a開發企業：三稅一費

　?、诜康禺a開發企業：兩稅一費，不包括印花稅。因為房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，在此印花稅不再單獨扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目-加計20%的扣除，僅適用于房地產開發企業。

　　對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

　　小結：

　　房地產開發企業：5項費用扣除，其中稅金是兩稅一費，不包括印花稅

　　非房地產開發企業：4項費用扣除，其中稅金是三稅一費

　　(二)舊房及建筑物扣除項目為(3項扣除)

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。(必須有憑據)

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

　　(三)轉讓未進行開發的土地使用權

　　1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

　　2.轉讓環節繳納的稅金。

　　三、評估價格辦法及有關規定(掌握，多選題)

　　納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目金額：

　　(一)出售舊房及建筑物的

　　(二)隱瞞、虛報房地產成交價格的

　　(三)提供扣除項目金額不實的

　　(四)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的

　　注冊稅務師考試相關信息：

　　2009年注冊稅務師考試報名信息匯總

　　2006-08年度注冊稅務師考試合格標準

　　2009年注冊稅務師考試時間：6月19、20、21日

　　09年2月1日前注冊稅務師輔導任意科目五折優惠 

　　更多信息請訪問：注冊稅務師頻道   注冊稅務師論壇   注冊稅務師輔導試聽