2009年注稅《稅法二》復習資料房產稅(3)

　　第三節　計稅依據和應納稅額計算

　　一、計稅依據――按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。

　　1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計算征收房產稅。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值

　　(4)更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規定征收房產稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。

　　3.投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。

　　(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予區別對待。

　　對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的余值作為計稅依據計征房產稅;

　　對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

　　(2)對融資租賃房屋，應該按房產余值計算征收。至于融資租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　4.居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據(新增)

　　對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

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