三、共有

　　共有分為按份共有和共同共有。對所有權以外的其他物權的共有，構成準共有。

　　1、按份共有

　　按份共有，是指共有的所有權在量上得分拆為份額，共有人按各自確定的份額享有所有權的共有形態。

　　(1)對內效力：①共有人內部依份額享有共有權;②各共有人對共有物有分割請求權;③共有人享有優先購買權;(按份共有人在同等條件的前提下，享有優先購買權)④共有人可在其份額上設定擔保物權;④共有人享有物上請求權，即當共有物受到妨害時，各共有人可單獨或共同行使物上請求權;

　　(2)對外效力：共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　2、共同共有

　　共同共有，是指數人對同一物平等和不分份額地共同享有所有權的共有形態。

　　(1)對內的效力：①對共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發生對外效力;②在共同共有關系存續期間，共同共有人原則上無分割請求權，也無優先購買權;③共同共有關系終止時，對共有物的分割與按份共有相同。

　　(2)對外的效力：共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　3、共有物的分割(重點)

　　共有物在分割時，應依其性質，采取相應的分割方式：(1)實物分割;(2)變價分割;(2)作價分割。

　　四、建筑物區分所有權

　　1、我國《物權法》稱之為“業主的建筑物區分所有權”。建筑物區分所有權，是指由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權以及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權。

　　2、建筑物區分所有權的法律特征：(1)復合性。(2)專有部分所有權的主導性。(3)一體性。(4)主體身份的多重性。(5)建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　3、業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。《物權法》第76條規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　【例題】業主的建筑物區分所有權的特點有(　)。(2008年)

　　A.它是集所有權、共有權和成員權三種權利于一身的權利

　　B.它是按份共有權

　　C.它屬于用益物權

　　D.它的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物

　　E.它的權源是我國《物權法》所規定的占有制度

　　答案：AD

　　解析：本題考核建筑物區分所有權的特征。建筑物區分所有權的法律特征：(1)復合性。建筑物區分所有權是由三項權利構成的特別所有權，有別于單一的不動產所有權。(2)專有部分所有權的主導性。(3)一體性。即構成建筑物區分所有權的三要素具有一體性，不可分離。在發生權利變動時，須一體變動。(4)主體身份的多重性。建筑物區分所有權人集所有權人、共有人、成員三重身份于一身。(5)建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　五、相鄰權

　　相鄰權，是指相毗鄰的不動產的所有人或使用人為行使其所有權或使用權的必要，而對他方不動產所有權或使用權依法予以限制的權利。

　　1、土地的相鄰權：鄰地通行權、鄰地管線安設權、鄰地使用權、鄰地環境保護權、鄰地安全保護權。

　　2、水流的相鄰權：相鄰水流使用權、相鄰水流排放權。

　　3、建筑物的相鄰權：相鄰通風、采光權;相鄰通行權;相鄰環境保護權。

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