2021年稅務師《稅法一》考試要求：第五章 土地增值稅

一、土地增值稅概述

(一)了解土地增值稅的概念

(二)熟悉土地增值稅特點

(三)了解土地增值稅立法原則

二、納稅義務人、征稅范圍和稅率

(一)熟悉土地增值稅的納稅義務人

(二)掌握土地增值稅的征稅范圍

(三)熟悉土地增值稅的稅率

三、計稅依據

(一)掌握收入額的確定

(二)掌握扣除項目及金額的確定

(三)掌握轉讓舊房及建筑物評估價格

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第五章習題：

單選題

1、在計算土地增值稅時，屬于允許扣除的利息支出的是( )。

A、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息

B、加罰的利息

C、向金融機構借款可按項目分攤的利息部分

D、超過國家規定上浮幅度的利息部分

2、某縣商業企業為一般納稅人，2021年6月銷售新建宿舍樓一棟，取得不含增值稅銷售收入7000萬元，已知該企業取得土地使用權所支付的金額為1000萬元，開發成本為1500萬元，該企業能夠按房地產項目計算分攤銀行借款利息100萬元，并取得金融機構貸款證明。已知房地產開發費用扣除比例為4%，考慮地方教育附加。該企業銷售宿舍樓應繳納的土地增值稅為( )萬元。

A、1173.45

B、1701.78

C、1492.48

D、1411.75

3、某縣一房地產開發企業委托建造住宅樓。2020年底建成后，將其中的60%的建筑面積直接對外出售，取得不含增值稅銷售收入8000萬元，繳納除增值稅以外的相關稅金40萬元;剩余40%部分用于對外出租，本年度取得不含稅租金收入50萬元。已知該企業取得土地使用權所支付的金額為1662萬元，開發成本為2690萬元，該企業開發過程中發生銷售費用300萬元，利息費用400萬元，管理費用380萬元，利息不能準確按轉讓房地產項目分攤且不能提供金融機構證明。當地省政府規定，計算土地增值稅時房地產開發費用的扣除比例為8%。該房地產開發企業應該繳納的土地增值稅為( )萬元。

A、1260.00

B、1677.95

C、1720.60

D、1801.48

4、2021年3月某市房地產開發公司轉讓5年前自建的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉讓收入8000萬元，當年購入土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉讓該寫字樓相關稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產開發公司轉讓寫字樓應繳納土地增值稅( )萬元。

A、573.50

B、550.00

C、556.80

D、500.00

單選題答案解析

1、正確答案： C

答案解析

選項AB：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項D：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的利息部分不得扣除。

2、正確答案： B

答案解析

扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額及開發成本+房地產開發費用+稅費=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(5%+3%+2%)+7000×0.5‰=2766.50(萬元)

增值額=7000-2766.50=4233.50(萬元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，適用50%稅率，速算扣除系數15%。

土地增值稅稅額=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(萬元)。

3、正確答案： D

答案解析

準予扣除的取得土地使用權所支付的金額=1662×60%=997.2(萬元);

準予扣除的開發成本=2690×60%=1614(萬元);

開發費用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬元);

轉讓環節發生的相關稅金合計為40萬元;

房地產開發企業加計20%扣除費用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬元);

扣除項目金額合計=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬元);

增值額=8000-3382.34=4617.66(萬元);

增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，適用稅率50%，速算扣除系數15%;

所以應該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬元)。

4、正確答案： C

答案解析

扣除項目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)

增值額=8000-6144=1856(萬元)

增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%

應納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

多項選擇題

1、以下情形中納稅人應進行土地增值稅的清算的有( )。

A、直接轉讓土地使用權的

B、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

C、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的

D、取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

E、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

2、根據土地增值稅的有關規定，房地產開發企業發生的下列成本、費用可以扣除的有( )。

A、建設公共配套設施，建成后產權屬于全體業主所有的

B、建設公共配套設施，建成后有償轉讓的

C、銷售已裝修的房屋發生的裝修費用

D、房地產開發企業預提的費用

E、房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費

3、下列關于土地增值稅收入額確定的說法，正確的有( )。

A、營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅

B、對取得的實物收入，要按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入

C、對取得的無形資產收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入

D、對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可以不作為轉讓房地產的收入

E、對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅

多選題答案解析

1、正確答案： A,B,E

答案解析

取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，屬于主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形。

符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

2、正確答案： A,B,C

答案解析

選項D：房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除;選項E：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

3、正確答案： A,B,C

答案解析

選項DE：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

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