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綜合分析題

某縣城一家房地產開發公司為增值稅一般納稅人，2017年發生如下業務：

(1)1月受讓一宗土地使用權，支付土地使用權價款9000萬元并繳納契稅，取得契稅完稅憑證。當月將受讓土地使用權的80%用于開發建造住宅樓。

(2)開發期間發生房地產開發成本3000萬元，其中包括：前期拆遷補償費100萬元、直接建筑成本2300萬元、環衛綠化工程費用80萬元、利息費用520萬元(利息費用未超過同期銀行貸款利率，但無法提供銀行貸款證明)。

(3)開發期間發生管理費用1100萬元、銷售費用800萬元。

(4)11月房地產開發公司將住宅樓全部銷售，取得不含稅銷售收入20000萬元，選擇簡易計稅方法計算增值稅。　　(5)12月將已經使用過的職工宿舍樓轉讓給政府作為保障性住房，取得不含稅收入3500萬元，該職工宿舍樓于2012年自行建造，當時取得土地使用權支付地價款100萬元，轉讓時評估價格為3000萬元，繳納相關稅金180萬元。

已知：當地政府規定，契稅稅率3%，房地產開發企業開發房地產時發生的開發費用準予扣除的比例為國家規定的最高比例，不考慮增值稅的影響。)

根據上述資料，回答下列問題：

<1> 該房地產開發公司轉讓住宅樓計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權所支付的金額為(　)萬元。

A、7200

B、7416

C、9000

D、9270

<2> 該房地產開發公司轉讓住宅樓計算土地增值稅時可扣除的開發成本為(　)萬元。

A、2300

B、2400

C、2480

D、3000

<3> 該房地產開發公司轉讓住宅樓繳納土地增值稅時扣除項目合計為(　)萬元。

A、10985.60

B、12864.80

C、12964.80

D、12990.00

<4> 該房地產開發公司轉讓住宅樓應繳納的土地增值稅為(　)萬元。

A、1234.13

B、1652.85

C、2165.84

D、2689.20

<5> 該房地產開發公司轉讓職工宿舍樓計算土地增值稅時扣除項目金額為(　)萬元。

A、3100.00

B、3180.00

C、3280.00

D、3281.75

<6> 該房地產開發公司轉讓職工宿舍樓應繳納的土地增值稅為(　)萬元。

A、0

B、65.48

C、66.00

D、96.00

答案見第二頁

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綜合題答案

<1>【正確答案】 B

【解析】將受讓土地使用權的80%用于開發建造住宅樓，則地價款只能按80%扣除。

可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=9000×(1+3%)×80%=7416(萬元)

<2>

【正確答案】 C

【解析】 可以扣除的開發成本=3000-520=2480(萬元)

<3>【正確答案】 C

【解析】 銷售住宅樓應繳納的增值稅=20000×5%=1000(萬元)

銷售住宅樓應繳納的城建稅及附加=1000×(5%+3%+2%)=100(萬元)

加計扣除金額=(7416+2480)×20%=1979.20(萬元)

扣除項目金額總計=7416+2480+(7416+2480)×10%+100+1979.2=12964.80(萬元)

<4>【正確答案】 C

【解析】 增值額=20000-12964.8=7035.2(萬元)

增值率=7035.2÷12964.8×100%=54.26%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。

應繳納土地增值稅=7035.2×40%-12964.8×5%=2165.84(萬元)

<5>【正確答案】 D

【解析】 扣除項目=100+3000+180+3500×0.05%=3281.75(萬元)

<6>【正確答案】 A

【解析】 增值額=3500-3281.75=218.25(萬元)

增值率=218.25÷3281.75×100%=6.65%<20%

納稅人轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。所以轉讓職工宿舍樓應繳納的土地增值稅為0。

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