2015房地產估價師《案例分析》專題訓練9
更新時間：2015-04-14 13:30:03
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摘要 2015年房產估價師正在備考,環球網校整理"2015年房地產估價師《案例分析》模擬試題,供大家參考學習!祝您馬到成功!
某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
問題：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
答案：
1.錯誤
(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;
(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。
2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。
2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。
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