第十一章　地價評估和地價分攤

　　一、單項選擇題

　　1、約翰?馮?杜能的地租的計算公式是(　　)。

　　A.地租=市場價格-生產成本

　　B.地租=市場價格-生產成本-平均利潤

　　C.地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息

　　D.地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤章

　　2、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據四三二一法則，該估價對象的單價為(　　)元/m2。【2011年真題】

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　3、運用路線價法估價的前提條件是(　　)。

　　A.街道不規整，但臨街各宗土地排列較整齊

　　B.街道較規整，兩側臨街各宗土地排列較整齊

　　C.街道較規整，兩側臨街各宗土地排列不整齊

　　D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊

　　4、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價(　　)。

　　A.逐漸降低

　　B.逐漸升高

　　C.可視為基本不變

　　D.為零

　　5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　6、城鎮街道兩側的商業用地，A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰，結合圖片，下列說法錯誤的是(　　)。

　　A.(a)中地塊B的價值大于地塊A的

　　B.(b)中地塊C的價值大于地塊D的

　　C.(c)中地塊E的價值大于地塊F的

　　D.(d)中地塊G的價值大于地塊H的

　　7、基準地價修正法是一種(　　)，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。

　　A.直接估價方法

　　B.間接估價方法

　　C.精確的估價方法

　　D.經驗性的估價方法

　　8、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為(　　)萬元。

　　A.500

　　B.1000

　　C.2500

　　D.3000

　　9、某宗工業用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為(　　)萬元。【2011年真題】

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　10、某房地產開發用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價(　　)萬元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　11、按建筑面積分攤方法，計算土地占有份額的公式為(　　)。

　　A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積

　　B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積

　　C.某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額

　　D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價

　　12、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地產總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為(　　)。

　　A.1.67%

　　B.2.33%

　　C.2.75%

　　D.3.33%

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　　二、多項選擇題

　　1、在實際中計算地租量的方法有(　　)。

　　A.從房租中分離出地租

　　B.由地價求出地租

　　C.采用市場法求出地租

　　D.由土地開發成本求出地租

　　E.采用類似假設開發法的方法求出地租

　　2、臨街深度價格修正率包括(　　)。

　　A.單一深度價格修正率

　　B.多種深度價格修正率

　　C.單獨深度價格修正率

　　D.累計深度價格修正率

　　E.平均深度價格修正率

　　3、調查評估路線價，通常是在同一路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用(　　)等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得該路線價區段的路線價。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.土地剩余技術

　　E.建筑物剩余技術

　　4、確定路線價時，選取標準宗地應符合(　　)的等要求。

　　A.一面臨街

　　B.兩面臨街

　　C.土地形狀為矩形

　　D.土地形狀為正方形

　　E.容積率為所在區段具有代表性的容積率

　　5、路線價法特別適用于(　　)估價。

　　A.個別房地產

　　B.房地產稅收

　　C.市地重劃

　　D.房地產征收

　　E.需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形

　　6、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有(　　)。

　　A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

　　B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

　　C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

　　D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

　　E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

　　7、應用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領有(　　)。

　　A.設定標準深度

　　B.將標準深度分為若干等份

　　C.制定容積率修正系數

　　D.求取單獨深度價格修正率

　　E.制定使用年限修正系數

　　8、城鎮基準地價的內涵包括其對應的(　　)。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補償費

　　9、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地產價值是二層的0.85倍，二層房地產價值是三層的1.2倍。關于土地份額的計算，正確的有(　　)。【2011年真題】

　　A.按建筑面積分攤，一層占有的土地份額為33.3%

　　B.一層按房地產價值分攤的土地份額低于按土地價值分攤的土地份額

　　C.按房地價值分攤，二層占有的土地份額為37.3%

　　D.按土地價值分攤，二層占有的土地份額為45.2%

　　E.按土地價值分攤，三層占有的土地份額為31.7%

　　10、通過高層建筑地價分攤可以解決(　　)等。

　　A.各部分分攤的建筑面積

　　B.各部分分攤的土地份額

　　C.各部分分攤的土地面積

　　D.各部分分攤的地價數額

　　E.各部分分攤的樓面地價額

　　11、高層建筑地價分攤的方法有(　　)。

　　A.按建筑物價值進行分攤

　　B.按房地價值進行分攤

　　C.按土地價值進行分攤

　　D.按建筑面積進行分攤

　　E.按樓面地價進行分攤

　　12、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有(　　)。

　　A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

　　B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

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　　三、判斷題

　　1、兩個規模、檔次、經營品種、經營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現象。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、對可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、城鎮基準地價評估的估價時點一般是年度的1月1日。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、現行城鎮基準地價是在土地使用權出讓和轉讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。(　　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　7、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、按房地價值進行分攤方法，主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異的建筑物。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　四、單項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：C

　　【答案解析】：地租=市場價格-生產成本-平均利潤-投資的利息。參見教材P363。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：A

　　【答案解析】：400*90%*20/25=288萬元

　　288萬元/20*75=1920元/m2

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　【答疑編號10224813】

　　3、【正確答案】：B

　　【答案解析】：運用路線價法估價的前提條件是街道較規整，街道兩側的土地排列較整齊。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：C

　　【答案解析】：標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。參見教材P370。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P377～378。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P368。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：B

　　【答案解析】：基準地價修正法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價和各種調整系數的合理性、準確性。參見教材P384。

　　【該題針對“基準地價修正法”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：C

　　【答案解析】：(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。

　　【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：C

　　【答案解析】：3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2

　　補地價=5000*13600=6800萬元

　　【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：D

　　【答案解析】：需補地價=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)，參見教材P386～387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：A

　　【答案解析】：在以建筑面積作為分攤標準時，某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積。參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P390。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

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　　五、多項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：實際中測算地租的方法還有多種：①從房租中分離出地租;②由地價求出地租;③采用市場法求出地租;④采用類似于假設開發法的方法求出地租。參見教材P367。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。參見教材P374。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：調查評估路線價，通常是在同一路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術)、市場法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得該路線價區段的路線價。參見教材P371。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：選取標準宗地的要求是：一面臨街;土地形狀為矩形;臨街深度為標準臨街深度;臨街寬度為標準臨街寬度;臨街寬度與臨街深度的比例適當;用途為所在路線價區段具有代表性的用途;容積率為所在路線價區段具有代表性的容積率;其他方面。參見教材P370～371。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：特別適用于房地產稅收、市地重劃(城鎮土地整理)、房地產征收或其他需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：CE

　　【答案解析】：A中總地價=100×40%=40，B中總地價=100×(40%+30%)=70，D中總地價=100×(40%+30%+20%+10%)=100，參見教材P373。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領是：①設定標準臨街深度;②將標準臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：明確基準地價的內涵和表達方式。其中，明確基準地價的內涵是要確定基準地價對應的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權性質;④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發程度。參見教材P382～383。

　　【該題針對“城鎮基準地價評估”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：P386-391

　　假設第一層房地產價值為X

　　X+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600萬

　　解得X=190.06

　　按照房地產價值分攤，一層的土地份額為190.06/600=31.67%,

　　2層的土地份額為223.6/600=37.3%

　　按照土地價值分攤，一層的土地份額為56.73/200=28.36%

　　2層的土地份額為90.27/200=45.2%

　　3層的土地份額為53/200=28.4%

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：1、三層的建筑面積都相同，因此按建筑面積計算二層占1/3=33.33%每層樓的建筑物價格=120/3=402、按房地產價值計算：二層的價值為x，那么一層的就是2x，三層的就是0.7x，合計3.7x二層所占的比例=x/3.7x=27.03%二層的房地產價值=200×27.03%=54.053、二層的土地價格=54.05-40=14.05二層土地價值所占的比例=14.05/40=17.57%，因此選ACD

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

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　　六、判斷題答案部分

　　1、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：假設有兩個位于不同繁華地段，但規模、檔次、經營品種、經營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現象。參見教材P358。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：N

　　【答案解析】：路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調整來求取街道兩側的土地價值的方法。參見教材P368。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度÷所給臨街深度=(50%+30%)×24÷16=120%。參見教材P375。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P382。

　　【該題針對“城鎮基準地價評估”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P382。基準地價也是評估出來的。

　　【該題針對“城鎮基準地價評估”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：N

　　【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：設一層的房地產價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：N

　　【答案解析】：按房地價值進行分攤主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：N

　　【答案解析】：應為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】