2015年房地產估價師《理論與方法》章節習題:第七章

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，歡迎加入考試交流群：331909053，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　11、某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為(　)萬元。

　　A.1372.7

　　B.1309.9

　　C.953.9

　　D.900.6

　　12、某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為(　)萬元。

　　A.228.23

　　B.229.36

　　C.224.74

　　D.223.63

　　13、某宗房地產的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的收益價格最接近(　)萬元。

　　A.276

　　B.283

　　C.284

　　D.291

　　14、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近于(　)萬元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　15、某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為(　)萬元。【2011年真題】

　　A.5061.44

　　B.5546.94

　　C.5562.96

　　D.6772.85

　　16、某房地產商以2000萬元購置一幢寫字樓，當時年通貨膨脹率為2%，一年后該寫字樓售出時，房地產商收回資金2200萬元，同類投資的平均社會報酬率是10%，則該房地產商投資凈收益是(　)萬元。

　　A.40

　　B.-39.22

　　C.39.22

　　D.0

　　17、有效毛收入乘數是類似房地產的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數。

　　A.價格

　　B.租金

　　C.潛在毛收入

　　D.凈收益

　　18、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為(　)萬元。【2011年真題】

　　A.500

　　B.750

　　C.800

　　D.1000

　　19、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

　　A.7.65%

　　B.8.75%

　　C.9.42%

　　D.10.19%

　　20、建筑物凈收益=(　)×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。

　　A.建筑物重置價

　　B.建筑物現值

　　C.土地價格

　　D.房地產價格

　　21、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為(　)萬元。

　　A.130.0

　　B.119.2

　　C.117.5

　　D.120.0

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、收益性房地產包括(　)。

　　A.餐館

　　B.旅店

　　C.加油站

　　D.農地

　　E.未開發的土地

　　2、收益性房地產估價需要具備的條件是房地產的(　)都能夠較準確的量化。

　　A.收益

　　B.經營方式

　　C.收益年限

　　D.市場狀況

　　E.風險

　　3、在求取凈收益中，運營費用包括(　)。【2011年真題】

　　A.房地產保有環節的稅收

　　B.房地產折舊費

　　C.房屋保險費

　　D.房地產抵押貸款還本付息額

　　E.為承租人提供的服務費

　　4、在建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產的價值包含(　)。

　　A.以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值

　　B.以土地使用權年限為收益期限計算的房地產價值

　　C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計算的房地產價值

　　D.以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值

　　E.建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值

　　5、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括(　)。

　　A.電費

　　B.物業管理費

　　C.水費

　　D.供暖費

　　E.房地產稅

　　6、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的(　)。

　　A.客觀收益

　　B.實際收益

　　C.有形收益

　　D.無形收益

　　E.潛在收益

　　7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是(　)。

　　A.試錯法

　　B.移動平均法

　　C.曲線擬合法

　　D.線性內插法

　　E.指數修勻法

　　8、收益法中確定報酬率的基本方法不包括(　)。

　　A.市場提取法

　　B.累加法

　　C.指數調整法

　　D.投資報酬率排序插入法

　　E.收益乘數法

　　9、直接資本化法的優點不包括(　)。

　　A.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和

　　B.通常只需要測算未來第一年的收益

　　C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.資本化率或收益乘數直接來源于市場所顯示的收益與價值的關系

　　E.計算過程較為簡單

　　10、剩余技術有(　)。

　　A.建筑物剩余技術

　　B.土地剩余技術

　　C.市場剩余技術

　　D.房地產剩余技術

　　E.抵押貸款剩余技術

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、收益法是以預期原理為基礎。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、對于投資者來說，將資金購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、收益法是以預期原理為基礎。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是現在的因素。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、預計某宗房地產的年凈收益為2萬元，預計該房地產尚可使用15年，房地產的報酬率為8%，則房地產的收益價格為17.12萬元。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/┫，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/┫，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟(土地報酬率為6%)。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產的報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格為60萬元。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、在建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、某收益性房地產按經濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　12、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、由于在現實中不存在完全無風險的投資，所以，一般是選用同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風險的報酬率。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數法形式，將凈收益轉換為價值的形式。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　16、凈收益乘數是類似房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　17、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　18、資本化率是一種將房地產的預期收益轉換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產未來各期的獲利能力。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金金額得到。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　編輯推薦：

　　四、簡答題

　　1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200┫。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/┫。且每年不變二層現暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/┫和180 元/┫，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日帶租約出售時的正常價格。

　　2、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2 和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。

　　編輯推薦：

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：分兩步求解：

　　(1)先根據未來四年的凈收益求取不變的凈收益

　　求得A=15.97

　　(2)再求取35年凈收益的現值，即房地產價格

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：償債基金系數，就是將年金終值轉變為年金的系數，之所以叫償債基金系數，是因為償債基金。為了償還未來的一筆資金，平時積累的資金就叫償債基金。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：折現率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該商場在2005年10月的價值最接近于：

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產尚可收益年限為40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該宗房地產的收益價格為：

　　9、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該房地產的收益價格為： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(萬元)。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。

　　11、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：該房地產的收益價格為：

　　12、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產的收益價格為：

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項中最接近的一個為A，276萬元。14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：則該宗房地產的收益價格最接近于：

　　V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(萬元)，選項中最接近的一個為A，280萬元。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：折現率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　16、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：(1+名義利率)=(1+實際利率)(1+通貨膨脹率)，所以，名義利率=12.2%，房地產投資商的凈收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22

　　17、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：有效毛收入乘數是類似房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數。

　　18、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000

　　土地價值=864000/0.108=8000000

　　19、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：抵押貸款常數RM為：

　　20、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：根據公式，得到建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率。

　　21、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：土地的凈收益_50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價值7/10%=70(萬元)，則該宗房地產價值為50+70=120(萬元)。

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：收益法適用的估價對象是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

　　2、

　　【正確答案】：AE

　　【答案解析】：參見教材P收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。

　　3、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：運營費用是從估價角度出發的，同城不包括房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。

　　4、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情況下，房地產的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值。

　　5、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的客觀收益、實際收益、有形收益、無形收益。

　　7、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：移動平均法和指數修勻法是長期趨勢法的具體應用。

　　8、

　　【正確答案】：CE

　　【答案解析】：收益乘數是求取收益法中計算估價對象價值的方法。

　　9、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：直接資本化法的優點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。

　　10、

　　【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取信息所起的作用是相同的。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：該地產的收益價格為：

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：甲的樓面地價=土地單價/容積率=1400/4=350(元/┫)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/┫)。

　　乙的樓面地價=土地單價/容積率=900/2.5=360(元/┫)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/┫)。

　　則投資乙地塊比甲地塊更經濟。

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：則該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：該宗房地產的收益價格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：收益期限一般根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬元。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。

　　13、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由于在現實中不存在完全無風險的投資，所以通常是選取同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選取同一時期的國債利率或銀行存款利率

　　14、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材P251。

　　15、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

　　16、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：凈收益乘數是類似房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數。參

　　17、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區別所在。

　　18、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：資本化率是一種將房地產的預期收益轉換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產未來各期的獲利能力。

　　19、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現金流量除以自有資金額得到。

　　編輯推薦：

　　四、簡答題

　　1、

　　【正確答案】：該商場2008年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

　　(1)商店一層價格的測算

　　租賃期限內年凈收益=200×240×(1-25%)×12=43.20萬元

　　租賃期限外年凈收益=200×270×(1-25%)×12=48.60萬元

　　V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90萬元

　　(2)商店二層價格的測算

　　年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40萬元

　　V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元

　　(3)該商店在2008年10月1日出售的正常價格的測算

　　460.90+313.52=774.42萬元

　　2、

　　【正確答案】：該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

　　(1)商店一層價格的測算：

　　租賃期限內年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

　　租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

　　=375.69(萬元)

　　(2)商店二層價格的測算：

　　年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

　　=229.21(萬元)

　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)

　　編輯推薦：