特別推薦：房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

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　　1、房地產投資的(　)特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能夠得到稅收方面的好處

　　B.易于獲得金融機構的支持

　　C.能抵消通貨膨脹的影響

　　D.提高投資者的資信等級

　　標準答案：C

　　2、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的(　)。

　　A.政治風險

　　B.政策風險

　　C.利率風險

　　D.市場供求風險

　　標準答案：B

　　3、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的(　)。

　　A.變現風險

　　B.政策風險

　　C.利率風險

　　D.市場供求風險

　　標準答案：A

　　4、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的(　)。

　　A.收益現金流風險

　　B.未來經營費用風險

　　C.資本價值風險

　　D.比較風險

　　標準答案：B

　　5、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是(　)?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　標準答案：B

　　解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74

　　6、(　)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　A.通貨膨脹風險

　　B.市場供求風險

　　C.變現風險

　　D.政策風險

　　標準答案：A

　　7、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　)。

　　A.正的協方差

　　B.負的協方差

　　C.標準協方差

　　D.絕對協方差

　　標準答案：B

　　8、寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨(　)。

　　A.市場供求風險

　　B.周期風險

　　C.變現風險

　　D.通貨膨脹風險

　　標準答案：D

　　解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。

　　9、中國香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結果。

　　A.大陸政策多變

　　B.占領世界投資市場

　　C.風險轉移

　　D.投資組合

　　標準答案：D

　　解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

　　10、個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于(　)。

　　A.系統風險

　　B.資本價值風險

　　C.個別風險

　　D.比較風險

　　標準答案：C

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　　判斷題

　　1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。

　　2、財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現金流量之和。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。

　　3、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。(　)

　　標準答案：正確

　　4、研究表明：對于常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，解出的方程可能有多個實數解，即FIRR可以有多個值。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　5、成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，才等于年成本利潤率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率。

　　6、資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。(　)

　　標準答案：正確

　　8、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于固定資產投資的性質。(　)

　　標準答案：錯誤

　　9、開發建設投資是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發產品成本。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用。而開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

　　10、城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅后列支。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

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