2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》必看

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　　二、某商業(yè)樓建筑面積為5000┫，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　(問題3) 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D.該500萬元可再次抵押

　　參考答案：

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

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　　三、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　問題：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

　　參考答案：

　　估價程序上應特殊注意：

　　1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。

　　2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。

　　3)公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

　　房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構確定。

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　　四、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應根據(jù)(　)用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧ㄟ^下列(　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為(　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為(　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：3、 D　4、D

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　　五、某房地產(chǎn)估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.

　　問題：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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