2014年房地產估價師《理論與方法》第四章:房地產價格影響因素

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　　11、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是(　)。

　　A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

　　B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

　　C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

　　D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

　　12、影響房地產價格的經濟因素，不包括(　)。

　　A.人口狀況

　　B.居民收入水平

　　C.物價

　　D.利率

　　13、理論上，利率上升，房地產價格(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.不相關

　　14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產價格(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.不相關

　　15、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。(2005年試題)

　　A.社會因素

　　B.環境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　16、在影響房地產價格的各種因素中，房地產投機屬于(　)。(2005年試題)

　　A.社會因素

　　B.環境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　17、下列影響房地產價格的因素中.不屬于國際因素的是(　)。

　　A.世界經濟狀況

　　B.政治安定狀況

　　C.政治對立狀況

　　D.軍事沖突狀況

　　E.城市化狀況

　　18、影響房地產價格的心理因素不包括(　)。

　　A.投機心理

　　B.講究風水

　　C.吉祥數字

　　D.時尚風氣

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、下列房地產影響因素中屬于個別因素的是(　)。

　　A.基礎設施

　　B.區位

　　C.土地形狀

　　D.規模

　　E.建筑結構

　　2、對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為(　)三個層次。

　　A.一般因素

　　B.國際因素

　　C.經濟因素

　　D.區域因素

　　E.個別因素

　　3、對房地產區位因素進行分解，不包括(　)方面。

　　A.交通

　　B.地勢

　　C.環境景觀

　　D.面積

　　E.外部配套設施

　　4、影響房地產價格的環境景觀因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素，主要有(　)等。

　　A.大氣環境

　　B.治安環境

　　C.聲覺環境

　　D.水文環境

　　E.衛生環境

　　5、土地實物因素包括(　)。

　　A.面積

　　B.形狀

　　C.地形

　　D.土壤

　　E.位置

　　6、影響房地產價值的權益因素包括(　)。(2008年真題)

　　A.房地產權利設立和行使的限制

　　B.房地產區位的限制

　　C.房地產使用管制

　　D.房地產通風采光的限制

　　E.房地產相鄰關系的限制

　　7、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有(　)。

　　A.交通便捷程度

　　B.朝向、樓層

　　C.周圍環境和景觀

　　D.建筑規模

　　E.外部配套設施

　　8、判定工業房地產區位優劣的主要因素有(　)。【2011年真題】

　　A.臨街狀況

　　B.是否便于動力取得

　　C.是否便于廢料處理

　　D.是否接近大自然

　　E.是否便于產品和原料運輸

　　9、根據人口增長的絕對數量，人口增長有(　)幾種情況。

　　A.人口正增長

　　B.人口累計增長

　　C.人口凈增長

　　D.人口零增長

　　E.人口負增長

　　10、影響房地產價格的金融政策主要是房地產信貸政策，包括(　)等。

　　A.嚴格控制或適度放松房地產開發、購房貸款

　　B.上調或下調金融機構存款基準利率

　　C.提高或降低最低購房首付款比例

　　D.提高或降低最高房地產抵押貸款成數

　　E.延長或縮短最長購房貸款期限

　　11、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產價格的影響不大

　　12、影響房地產價格的社會因素，不包括(　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安狀況

　　C.城市化

　　D.居民收入

　　E.環境

　　13、下列影響房地產價格的因素中，屬于經濟因素的是(　)。

　　A.房地產投機

　　B.物價變動

　　C.經濟發展狀況

　　D.居民收入水平

　　E.政府規制

　　14、影響房地產價格的社會因素，主要有(　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安程度

　　C.房地產投資

　　D.房地產投機

　　E.城市化

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、交通時間距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況、交通管制等的影響。這種距離雖然不遠，但可及性、便捷性可能并不好。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，在任何情況下單位價格都較低。

　　Y.對

　　N.錯

　　6、如果地方市場僅能接受小型建筑型態，較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、在城市規劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、某一地區的人口機械增長率是該地區一年內人口因出生和死亡因素的消長，導致的該地區人口增減的相對數與其同期年平均總人數之比。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、稅收是影響房地產價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產開發環節的稅收會使房地產價格下降。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　11、低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。(　)(2005年試題)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產的消費需求。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、中國目前的統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　16、一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　17、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于行政因素。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　18、將較落后地區管轄的某個地方劃歸相對較發達地區管轄，通常會導致這個地方房地產價格上漲。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　編輯推薦：

　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：許多因素對房地產價格的影響難以用數學公式或數學模型來量化。

　　2、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P133。

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D是區位因素

　　4、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產自身因素包括：房地產實物因素、房地產權益因素、房地產區位因素。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：空間直線距離，受交通條件限制，有時是無意義的。

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：影響房地產價格的環境因素包括：大氣環境、聲覺環境、衛生環境、視覺環境、水文環境。

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在某一地區，當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;反之，房地產價格會下降。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。

　　9、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：增加房地產開發環節的稅收會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上漲;相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：A降低貸款利率，將降低開發成本，可以導致價格下降B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規律作用的結果;D提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。

　　11、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：A在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉嫁給買方，通常會導致房地產價格上漲;

　　B增加房地產持有環節的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會導致房地產價格下跌;C在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉嫁，但是通常不會對房地產價格造成影響;

　　D嚴格控制房地產開發貸款，對房地產價格的影響有雙重性，因為開發商資金鏈條緊張，可能甩賣房地產，這樣就會導致價格下跌，而如果開發商采用其他高融資成本的融資，則因為成本上升，房地產價格會上升。

　　12、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展、居民收入、利率、匯率和物價等

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：利率上升，房地產價格會下降。

　　14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致其房地產價格上漲。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化

　　17、

　　【正確答案】：BE

　　【答案解析】：影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等

　　18、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：A屬于社會因素。

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：個別因素如該房地產的區位、用途、規模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。

　　2、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。

　　3、

　　【正確答案】：BD

　　【答案解析】：房地產區位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等方面。

　　4、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：影響房地產價格的周圍環境和景觀因素，是指對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境、衛生環境和人文環境等。

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質);土壤;土地開發程度。

　　6、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：房地產權益因素包括：房地產權利及其行使的限制;房地產使用管制;相鄰關系的限制。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：建筑規模屬于實物因素

　　8、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：A是商業房地產的區位要求;D是住宅房地產的要求。

　　9、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況

　　10、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：房地產信貸政策包括增加或縮小房地產信貸規模，放松或收緊房地產貸款，調整房地產信貸投向，提高或降低購房最低首付款比例，上調或下調貸款利率，提高或降低房地產抵押貸款成數上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。

　　11、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：居民收入是房地產價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。

　　12、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。

　　13、

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：房地產投機屬于社會因素。

　　14、

　　【正確答案】：ABDE

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，因為會覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：商業用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：這是交通路線距離的概念。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰土地的使用者急于買這塊地，可能會使這塊小地的價格很高。

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果地方市場僅能接受小型建筑型態，較大面積土地的單位價格會低于較小面積土地的單位價格

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：機械增長率是指在一定時期內遷入和遷出因素導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：減少房地產開發環節的稅收，降低開發商成本，在買方市場條件下，開發商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。

　　13、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。

　　14、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。

　　16、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：GDP增長帶動房地產的需求，引起價格上漲。

　　17、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：“城市化”屬于社會因素。參見教材P146。

　　【該題針對“社會因素”知識點進行考核】

　　【答疑編號10219110】

　　18、

　　【正確答案】：Y

　　編輯推薦：