一、單項選擇題

　　1.從房地產投資的角度來說，風險涉及變動和可能性，變動又可用標準差來表示，一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險就(　　)。

　　A.越大

　　B.越小

　　C.不存在

　　D.分散

　　2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　3.下列風險中，屬于個別風險的是(　　)。

　　A.購買力風險

　　B.市場供求風險

　　C.政策風險

　　D.比較風險

　　4.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為(　　)萬元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.根據(　　)的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

　　A.房地產交易方式

　　B.房地產交易順序

　　C.房地產交易目的

　　D.房地產類型

　　7.指針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系;并從市場發展的實際情況出發，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態的是(　　)。

　　A.房地產產品結構

　　B.房地產供求結構

　　C.房地產投資結構

　　D.房地產總量結構

　　8.當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現了空置率上升、物業價格和租金下降的情況是指(　　)。

　　A.房地產泡沫

　　B.房地產市場中的過度開發

　　C.房地產適度經營

　　D.房地產過剩

　　9.當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是(　　)。

　　A.確定建設施工的各種圖紙準備就緒

　　B.完成全體工作人員的篩選工作

　　C.獲取土地使用權

　　D.明確各工作人員及施工階段應發放的工資

　　10.當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發商采用了(　　)。

　　A.領導定價法

　　B.隨行就市定價法

　　C.目標定價法

　　D.挑戰定價法

　　11.所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是(　　)。

　　A.同質偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.自然細分市場

　　12.在目標市場的選擇模式中，企業同時向幾個細分市場銷售一種產品，屬于(　　)。

　　A.選擇專業化

　　B.單一市場集中化

　　C.市場專業化

　　D.產品專業化

　　13.在復雜購買行為中，購買者的決策過程由(　　)階段構成。

　　A.引起需要→評價方案→收集信息→決定購買→買后行為

　　B.收集信息→評價方案→引起需要→決定購買→買后行為

　　C.收集信息→引起需要→評價方案→決定購買→買后行為

　　D.引起需要→收集信息→評價方案→決定購買→買后行為

　　14.下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是(　　)。

　　A.消費者行為調查

　　B.市場營銷因素調查

　　C.競爭情況調查

　　D.市場需求容量調查

　　15.在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置與合理空置率的關系是(　　)。

　　A.空置率=合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率>合理空置率

　　D.不能判斷

　　16.銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是(　　)元。

　　A.1005.56

　　B.1010.56

　　C.1110.56

　　D.1115.56

　　17.已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是(　　)。

　　A.12.35%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.12.93%

　　18.某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是(　　)元。

　　A.2040.8

　　B.3451.83

　　C.5089.1

　　D.6666.7

　　19.下列選項中，(　　)更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。

　　A.開發工作量

　　B.經營利潤

　　C.經營收入

　　D.投資數額

　　20.已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元;折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是(　　)。

　　A.11.12%

　　B.11.36%

　　C.11.66%

　　D.12.95%

　　21.房地產項目的I臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(　　)的極限值。

　　A.允許的最低經濟效益指標

　　B.最大費用

　　C.利潤為零

　　D.最大利潤

　　22.以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標估算法

　　23.某市去年住宅的實際銷售量為500×104 m2，預測銷售量為450×104 m2，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是(　　)×104 m2。

　　A.475

　　B.600

　　C.450

　　D.490

　　24.財務內部收益率是指項目在整個(　　)內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

　　A.動態投資回收期

　　B.項目壽命期

　　C.計算期

　　D.開發期

　　25.初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(　　)，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

　　A.±5%

　　B.±10%

　　C.±20%

　　D.±30%

　　26.不屬于風險估計與評價常用的方法是(　　)。

　　A.調查和老師打分法

　　B.解析方法

　　C.概率估算法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　27.投資機會研究相當粗略、主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析，該階段投資估算的精度為(　　)。

　　A.±10%

　　B.±20%

　　C.±30%

　　D.±40%

　　28.不屬于在可行性研究中規劃設計方案選擇的是(　　)。

　　A.市政規劃方案選擇

　　B.項目構成及平面設計

　　C.建筑規劃方案選擇

　　D.市場調查分析

　　29.取得開發項目用地所發生的費用為(　　)。

　　A.用地使用費

　　B.土地費用

　　C.土地轉讓費

　　D.土地租用費

　　30.房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在(　　)年內延續彌補。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　31.估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的(　　)。

　　A.使用計劃

　　B.出租計劃

　　C.銷售計劃

　　D.租售計劃

　　32.市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.業主希望的投資回報率

　　B.承租人愿意承擔的費用

　　C.承租人的承受能力

　　D.同類型物業的市場供求關系

　　33.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30 m2，外墻面積6 m2，單元問分隔墻面積8 m2，公攤面積3 m2。那么，可出租面積應為(　　) m2。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　34.在房地產定價方法中，名牌策略屬于(　　)。

　　A.成本加成定價法

　　B.目標定價法

　　C.認知價值定價法

　　D.領導定價法

　　35.某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　二、多項選擇題

　　1.按投資業務劃分，房地產投資信托基金分為(　　)。

　　A.權益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.質押型

　　E.提存型

　　2.利率提高，對房地產投資的影響有(　　)。

　　A.導致房地產實際價值的折損

　　B.導致房地產實際價值的提高

　　C.加大投資者的債務負擔

　　D.減緩投資者的債務負擔

　　E.投資會提高

　　3.以下情況能引起房地產市場需求增加的是(　　)。

　　A.未來預期收益的增加

　　B.收入水平的提高

　　C.邊際稅率的降低

　　D.土地供給的減少

　　E.消費品位的變化

　　4.房地產開發程序可以劃分為(　　)等階段。

　　A.物業管理階段

　　B.前期工作

　　C.建設階段

　　D.租售階段

　　E.投資機會選擇與決策分析

　　5.盡管有些房地產開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，這是因為物業代理具有某些優勢，具體包括(　　)。

　　A.物業代理對房地產市場當前和未來的供求關系

　　B.物業代理具備豐富的租售知識和經驗的專業人員

　　C.物業代理信譽更高，更易銷售

　　D.物業代理更加熟悉市場情況

　　E.房地產開發商有特定的銷售對象

　　6.房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發，希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產保值

　　C.房地產增值

　　D.開發利潤

　　E.出租收益

　　7.在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有(　　)。

　　A.文獻查閱

　　B.觀察

　　C.專題討論

　　D.問卷調查

　　E.實驗

　　8.在市場經濟條件下，利率的高低主要取決于(　　)等因素。

　　A.行業基準收益率

　　B.政府政策

　　C.通貨膨脹率

　　D.社會平均利潤率

　　E.投資者的目標收益率

　　9.下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有(　　)。

　　A.速動比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內部收益率

　　E.資產負債率

　　10.稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種包括(　　)。

　　A.經營稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加

　　B.企業所得稅，即對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅

　　C.土地使用稅，即房地產開發投資企業在開發經營過程中占有土地應繳納的一種稅種

　　D.房產稅，即投資者擁有房地產時征收的一種地皮等財產稅

　　E.土地增值稅

　　11.“三項預測值”的基本思路是，對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即(　　)，根據各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發商利潤受影響的情況。

　　A.最樂觀預測值

　　B.最不能預測值

　　C.最有可能預測值

　　D.最悲觀預測值

　　E.最高利潤預測值

　　12.有關風險估計與評價常用方法的描述，錯誤的是(　　)。

　　A.解析法和蒙特卡洛法是風險分析的方法中最主要的兩種

　　B.解析法和蒙特卡洛法有很大區別

　　C.蒙特卡洛法主要用于解決一些比較簡單的問題

　　D.解析法要求在已知各個現金流概率分布情況下實現隨機抽樣

　　E.解析法和蒙特卡洛法無很大區別

　　13.在一個房地產項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務是(　　)。

　　A.檢驗各風險因素

　　B.對評價指標的影響

　　C.對風險對策的建議

　　D.定量確定風險大小

　　E.選出最佳方案

　　14.項目管理的目標就是尋求項目(　　)的最優均衡控制。

　　A.質量

　　B.安全

　　C.成本

　　D.資源

　　E.時間

　　15.零售商業物業租金調整可以基于(　　)來進行調整。

　　A.消費者價格指數

　　B.零售物價指數

　　C.業主的要求

　　D.租賃雙方商定的定期調整比率

　　E.同類物業的租金水平

　　三、判斷題

　　1.當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時，其投資均屬于長期投資。 (　　)

　　2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。 (　　)

　　3.開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發 成本之比。 (　　)

　　4.目標定價法中以估計的銷售量確定價格的做法，忽視了價格對需求的影響。 (　　)

　　5.某項目成本利潤率為30%，開發周期為2年，則該項目年成本利潤率為15%。 (　　)

　　6.資產管理所涉及的范圍比物業管理大，但比設施管理要小。 (　　)

　　7.為了及時總結物業經營的狀況，物業管理公司需經常對物業的財務狀況進行評估，并將 評估結果向業主委員會報告。 (　　)

　　8.零售商業物業中，當采用百分比租金時，如果承租人與業主約定的人為平衡點低于自然 平衡點，在百分比不變時，會令業主的收入增加。 (　　)

　　9.在用蒙特卡洛法進行風險分析時，其結果的準確性主要取決于對各變量的變化范圍和變 化概率估計的準確性。 (　　)

　　10.內部收益率小于目標收益率時，則認為項目在財務上是可以接受的;如果內部收益率大 于目標收益率時，則認為項目在財務上是不可以接受的。 (　　)

　　11.空置率的估計對于估算房地產項目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，會導致有 效毛租金收入減少;空置率提高，會導致有效毛租金收入上升。 (　　)

　　12.房地產項目開發時機的分析與選擇，應先考慮開發完成后的市場前景，再推出開發場地 、和開始建設的時機。 (　　)

　　13.對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 (　　)

　　14.過高或過低的物業租金，都有可能導致業主利益的損失。 (　　)

　　15.物業可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收入。 (　　)

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