特別推薦：房地產估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　估價對象為一宗10 000 m2的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日。土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層;其中1~3層主要為商業用途，建筑面積9 000 m2(含獨立使用的車棚300 m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格為15 007元/m2。工程自2006年9月1日開工，2008年9月1日建成。現需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關資料如下。

　　1.房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

　　2.建筑安裝工程費為1 100元/m2，專業及管理費為建筑安裝工程費的8%。

　　3.商業用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租賃收入會穩定在50元/m2，運營費用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2 700元/m2;建成一年時可售出60%，平均價格為2 800元/m2;剩余的10%會在建成一年后售出，平均價格潮2 900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

　　5.房地產報酬率為8%，折現率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下(節選)。

　　采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解：

　　1.開發完成后的房地產總價值

　　總建筑面積=10 000×5=50 000(m2)住宅總面積=50 000-000=41 000(m2)

　　(1)商鋪開發完成后的房地產總價值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置及租金損失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2)

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2)

　　商鋪開發完成后的單價=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4 118.45(元/m2)

　　商鋪開發完成后的總價=4 118.45×9 000=3 706.61(萬元)

　　(2)住宅開發完成后的總價值=41 000×30%×2 700/(1+12%)2.5+60%×

　　2 800/(1+12%)3+10%×2 900/(1+12%)3.5=8 204.06(萬元)

　　(3)開發完成后的房地產總價值=3 706.61+8 204.06=11 910.67(萬元)

　　2.扣除項目

　　(1)建安工程費=50 000×1 100/(1+12%)=4 910.71(萬元)

　　(2)專業及管理費用=4 910.71×8%=392.86(萬元)

　　(3)銷售費用和銷售稅費總額=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1 071.96(萬元)

　　(4)銷售利潤=11 910.67×20%=2 382.13(萬元)

　　(5)買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4%=0.04V

　　3.總地價

　　2006年9月1日的總地價：

　　V=11 91.67-4 910.71-392.86-1 071.96-2 382.13-0.04VV=3 031.74(萬元)

　　答案:1.商鋪開發完成后的單價公式中折現率錯，應為12%。

　　2.商鋪開發后的總價值計算時，應扣除300 m2獨立車棚的面積。商鋪開發完成后的總價值=4 118.45×8 700=3 583.05(萬元)或3 760.52×8 700=3 271.65(萬元)

　　3.在計算2006年9月1日總地價的扣除項目中，不應包括銷售利潤。總地價V=11 910.67-4 910.71-392.86-1 071.96-0.04

　　V=5 322.25(萬元)

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