房地產開發項目實行資本金制度

　　1996年8月23日國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發[1996]35號)。該通知規定從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

　　(一)項目資本金的概念

　　投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項目資本金的出資方式

　　項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估。工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

　　(三)房地產開發項目資本金

　　《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日，國務院常務會議決定降低現行固定資產投資項目資本金比例，其中包括商品住房。

　　注：2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發〔2009〕27號)，該文件規定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%”。中華考試網

　　房地產開發項目實行資本金制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規范的企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。

　　注：關于普通商品住房：

　　1、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》規定，享受優惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120┫以下;(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房標準不一，

　　(1)烏魯木齊規定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下(含140平方米);實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足;住宅小區建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。

　　例題1：2006年1月，某房地產開發公司投資開發建設一經濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。(2007年房地產估價師制度試題)

　　A.4000

　　B.5000 考試用書

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：A

　　解析：2億元×20%=4000萬元。

　　例題2：2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。(2007年房地產估價師制度試題)

　　1.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　解析：6000萬元×35%=2100萬元。

　　例題3：目前國家規定房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于( )。(2007年房地產經紀人制度試題)

　　A.20%

　　B.35%

　　C.40%

　　D.50%

　　答案：B

　　解析：國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發{2004｝13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。

　　例題4：某公司今年擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于( )萬元。(2005年房地產估價師制度試題)

　　A.2000

　　B.2500

　　C.3000

　　D.3500

　　答案：D

　　解析：1億元×35%=3500萬元。

　　例題5：2005年1月，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發商品住宅。甲公司委托乙房地產估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷人李某就其房屋的性質與甲公司未能協商一致。該項目于 2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區私營企業職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/┫的價格預購了一套80┫的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。(2007年房地產估價師制度試題)

　　1.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。