商品房買賣合同(掌握)

　　房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。

　　(1)商品房買賣合同應包括以下主要內容：1)當事人名稱和姓名、住所;2)商品房基本情況;3)商品房的銷售方式;4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5)交付使用條件及日期;6)裝飾、裝修標準承諾;7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;8)公共配套建筑的產權歸屬;9)面積差異的處理方式;10)辦理產權登記有關事宜;11)解決爭議的辦法;12)違約責任;13)雙方約定的其他事項。

　　房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　　(2)計價方式

　　商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　(3)誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

　　2)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。

　　買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

　　(一)要學會計算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎。基本公式：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%其中產權登記面積指的是最后房產證上經依法測繪核準的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發商和購買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發放房產證時的面積為100平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發放房產證時的面積為95平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(95-100)/100=-5%。

　　(二)要學會計算面積誤差的處理。

　　關于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規定)

　　(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;如某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(合同約定面積)為 100平方米，而最終發放房產證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%= (102-100)/100=2%.此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發商交納。

　　(2)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。(這是購買人的權利)

　　第一、買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　第二、買受人不退房的(有兩種情況)：

　　一是產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。此項規定主要針對的是：產權登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發放房產證時的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款(95平方米的房價款×3%)，由買受人補足;超出3%部分的房價款(95平方米的房價款×2.26%)由房地產企業承擔，產權歸買受人。

　　二是產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。此項規定主要針對的是：產權登記面積小于合同約定面積時。

　　如例二：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發放房產證時的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此是面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款(100平方米的房價款×3%)由房地產開發企業返還買受人;超出3% 部分的房價款(100的房價款平方米×2%)由房地產開發企業雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價款)。

　　(三)綜上所述，本章內容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據是建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規定，計算面積誤差比，關鍵要記住面積誤差比公式，

　　即：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積。考試中只要給出產權登記面積、合同約定面積，就可以算出面積誤差比;之后根據所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

　　(4)中途變更規劃、設計

　　房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　(5)保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　2006年房地產估價師綜合分析題示例：甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)實施舊城改造項目，按照規劃擬建20000┫商住樓，其中營業房3000 ┫。甲公司辦理相關手續后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開始對住宅進行預售，同時在媒體上發布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80┫。在施工中，甲公司發現原圖紙客廳設計不合理，經規劃和設計部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內提出意見。建設過程中，甲公司又將在建的3000萬┫營業房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經銀行同意，甲公司將營業房公開招商。