點擊查看：2014年房地產估價師《理論與方法》第二章練習題匯總

　　四、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區位三者的結合體。參見教材P46。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。參見教材P48。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】A

　　【答案解析】構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P48。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產權益以房地產權利為基礎，包括：

　　①房地產的各種權利，例如所有權、土地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。

　　②受到其他房地產權利限制的房地產權利。同一宗房地產上可以同時存在著多種房地產權利，例如設立了抵押權、租賃權的房屋所有權或土地使用權。

　　③受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利，例如城市規劃對房地產用途、建筑容積率的限制，房地產被人民法院查封而使其處分受到限制。

　　④房地產的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產所有權有單獨所有、共有、建筑物區分所有權三種。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權。參見教材P52。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】D

　　【答案解析】租賃權屬于債權。參見教材P52。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】物權是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。參見教材P52。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】D

　　【答案解析】一般的無形資產主要是權益的價值。如著作權(版權)、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券(股票、債券)等。參見教材P53。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產的區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環境景觀、外部配套設施等方面。參見教材P53。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】A

　　【答案解析】由于不可移動，每宗房地產的日照、環境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施等，均處于相對穩定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣之分。參見教材P59。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見教材P60。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】A

　　【答案解析】居住用地為70年。參見教材P60。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】D

　　【答案解析】建設用地使用權期間屆滿的，除了住宅建設用地使用權自動續期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續期，或者雖然申請續期但未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。參見教材P61。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產具有相互影響特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。參見教材P63。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】A

　　【答案解析】管制權，政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用做出限制。例如，通過城市規劃規定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區內建設某些工業或商業設施等。參見教材P64。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。參見教材 P66。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢來講的。現實中的房地產價格是波浪式上升的。參見教材P66。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】B

　　【答案解析】在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產空間利用權。參見教材P71。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】處分共有的房地產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。參見教材P71。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　22、【正確答案】D

　　【答案解析】10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。

　　【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】

　　23、【正確答案】D

　　【答案解析】土地使用管制情況其他要求如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。參見教材P77。

　　【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】

　　五、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】ABC

　　【答案解析】一宗土地的空間范圍：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。參見教材P47。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P48。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】DE

　　【答案解析】僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。參見教材P49。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】BDE

　　【答案解析】房地產所有權有獨有、共有和建造物區分所有權。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】ACE

　　【答案解析】房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】AC

　　【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E是指房地產的方便程度，不屬于位置因素。參見教材P53。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值十個特性。參見教材P59。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】BDE

　　【答案解析】有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。參見教材P63。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】BD

　　【答案解析】通脹是保值，建造成本提高，實際上也是通脹因素造成的結果。參見教材P66。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】CE

　　【答案解析】外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P66。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】按照房地產的實物形態，可以把房地產分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產的局部、未來狀況下的房地產、已滅失的房地產、現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分、以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產、整體資產中的房地產。參見教材 P69。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】BC

　　【答案解析】按照房地產的權益狀況，可以把房地產分為下列20類：“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產;“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產;“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產;共有的房地產;部分產權或有限產權的房地產;有租約限制的房地產;設立了地役權的房地產;設立了抵押權的房地產;有拖欠建設工程價款的房地產;已依法公告列入征收、征用范圍的房地產;被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產;手續不齊全的房地產;房屋所有權、建設用地使用權不明確或歸屬有爭議的房地產;臨時用地或臨時建筑的房地產;違法占地或違法建筑的房地產;房地產的租賃權、即承租****益，如承租的公有住宅;地役權;房地產的抵押權;房地產的空間利用權;房地產中的無形資產。參見教材P70。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。參見教材P72。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E屬于位置的描述。參見教材P78。

　　【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P47。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P49。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。參見教材P51。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P51。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P52。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態。參見教材P56。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】對

　　【答案解析】房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。參見教材P57。

　　【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P59。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】對

　　【答案解析】房地產盡管有獨一無二特性，但一些房地產之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。參見教材P60。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產具有供給有限特性，本質上還不在于土地的總量不能增加。參見教材P61。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】對

　　【答案解析】獨立性，指單獨使用，不受限制。提高房地產的獨立使用性，會提高其變現能力。參見教材P65。

　　【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】錯

　　【答案解析】這是從權益狀況的角度來劃分的。參見教材P70。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P72。

　　【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P74。

　　【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】