第六節 契稅

　　一、納稅人

　　契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

　　(1)轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

　　1)國有土地使用權出讓;

　　2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;

　　3)房屋買賣;

　　4)房屋贈與;

　　5)房屋交換。

　　(2)下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：

　　1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;

　　2)以土地、房屋權屬抵債;

　　3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

　　4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

　　二、課稅對象

　　契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。

　　三、計稅依據

　　契稅的計稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。

　　房地產價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現，考慮到實際交易中房產和地產的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產價格逃避稅收和便于操作，在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據。

　　四、稅率

　　契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府按照本地區的實際情況，在規定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

　　五、納稅環節和納稅期限

　　契稅盼納稅環節是在納稅義務發生以后，辦理契證或房屋產權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽訂之日起10日內后辦理納稅申報手續，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。

　　六、減稅、免稅

　　有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　(1)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征;

　　(2)城鎮職工，按規定第一次購買公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　　(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征;

　　(6)依照我國有關法律規定、以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定規定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征。自2010年10月1日起，對個人購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;對個人購買90平方米以下普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，減按l%稅率征收契稅。

　　七、有關具體規定

　　1.對于《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　2.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　3.企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。自然人與其個人獨資企業、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無償劃轉，可比照上述規定不征收契稅。