第五節 土地增值稅

　　一、納稅人

　　凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。

　　各類企業單位、事業單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經營者、外商投資企業、外國企業及外國駐華機構，以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。

　　三、課稅對象和計稅依據

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　四、稅率和應納稅額的計算

　　土地增值稅實行四級超額累進稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過扣除項目金額l00%，未超過200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

　　每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

　　為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，速算公式如下;

　　土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%;

　　土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×52;

　　土地增值額超過扣除項目金額l00%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

　　土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%-扣除項目金額×35%.

　　五、扣除項目

　　土地增值稅的扣除項目為：

　　(1)取得土地使用權時所支付的金額;

　　(2)土地開發成本、費用;

　　(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　六、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　　(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的;(2)因國家建設需要而被政府征用的房地產。

　　其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　因國家建設需要依法征用的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設需要而被政府批準征用的房產或土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

　　納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

　　《關于土地增值稅若干問題的通知》的有關規定：

　　(1)關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

　　(2)關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的。

　　(3)關于土地增值稅的預征和清算問題

　　(4)關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

　　(5)關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

　　八、其他規定

　　為了保證稅收政策的連續性，體現國家對房地產開發的鼓勵，對土地增值稅征收作如下規定：

　　(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

　　(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

　　(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產以及不符合上述規定的房地產轉讓，如超過合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。

　　《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅字[200s3137號)規定，自2008年11月l日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。