第一章　房地產投資與投資風險

　　一、單項選擇題

　　1、一般來說，與長期投資相比，短期投資(　)。

　　A、風險較大

　　B、收益率較低

　　C、流動性差

　　D、投資回收期較長

　　2、下列(　)不屬于投資的特性。

　　A、投資是一種經濟行為

　　B、投資具有時間性

　　C、投資具有確定性

　　D、投資以賺取未來價值為目標

　　3、企業投資的目的更注重(　)。

　　A、社會效益

　　B、環境效益

　　C、經濟效益

　　D、生態效益

　　4、購物中心屬于(　)。

　　A、酒店和休閑娛樂設施投資物業

　　B、商用物業

　　C、工業物業

　　D、特殊物業

　　5、下列物業中，屬于特殊物業的是(　)。

　　A、在建工程

　　B、車站

　　C、寫字樓

　　D、科技產業園區

　　6、房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是(　 )。(2011年真題)

　　A、土地不會毀損

　　B、地上建筑物有耐久性

　　C、變現性差

　　D、土地使用權益年限較長

　　7、對收益性房地產的經濟壽命是指在正常運營狀態下，(　)的持續時間。

　　A、收益為零

　　B、產生的收益超過其使用成本

　　C、凈收益大于零

　　D、收益率小于基準收益率

　　8、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是(　 )。(2011年真題)

　　A、區位選擇異常重要

　　B、不易產生資本價值風險

　　C、存在效益外溢

　　D、易受政策影響

　　9、公寓內的租客希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題，按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能。這是房地產投資的(　)特性。

　　A、區位選擇異常重要

　　B、投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

　　C、需要適時的更新改造投資

　　D、存在效益外溢和轉移

　　10、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于(　)。

　　A、生產性投資

　　B、土地開發投資

　　C、公益投資

　　D、商品房建設投資

　　11、X房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于(　)。

　　A、房地產開發投資

　　B、房地產置業投資

　　C、房地產間接投資

　　D、投資房地產投資信托基金

　　12、下列關于房地產置業投資的說法錯誤的是(　)。

　　A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資

　　B、投資者可以通過轉售物業，獲取轉售收益

　　C、房地產開發企業正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式

　　D、都是為了獲取較為穩定的經常性收入

　　13、(　)，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。

　　A、投資房地產投資信托基金

　　B、住房抵押貸款證券化

　　C、投資房地產企業股票

　　D、房地產抵押擔保

　　14、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的(　)。

　　A、銷售收入

　　B、租金收入

　　C、轉讓收入

　　D、利息收入

　　15、下列不是房地產投資的優點的是(　)。

　　A、相對較高的收益水平

　　B、投資數額巨大

　　C、易于獲得金融機構的支持

　　D、能抵消通貨膨脹的影響

　　16、甲、乙兩個物業2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業 2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業投資風險比較的結果是(　)。

　　A、甲物業投資風險大

　　B、乙物業投資風險大

　　C、甲、乙兩個物業投資風險相同

　　D、無法判斷

　　17、下列選項中不屬于系統風險的是(　)。

　　A、利率風險

　　B、通貨膨脹風險

　　C、時間風險

　　D、政策風險

　　18、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的(　)。

　　A、市場供求風險

　　B、周期風險

　　C、變現風險

　　D、通貨膨脹風險

　　19、2010年我國調高了購房收首付，使許多房地產投資者在銷售物業實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的(　)。

　　A、政治風險

　　B、利率風險

　　C、政策風險

　　D、市場供求風險

　　20、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是(　)。

　　A、未來運營費風險

　　B、收益現金流風險

　　C、資本價值風險

　　D、時間風險

　　21、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于(　)。

　　A、時間風險

　　B、持有期風險

　　C、通貨膨脹風險

　　D、周期風險

　　22、房地產開發投資屬于典型的(　)房地產投資。

　　A、收益型

　　B、收益加增值型

　　C、機會型

　　D、博弈型

　　23、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個(　)。

　　A、正的協方差

　　B、負的協方差

　　C、標準協方差

　　D、絕對協方差

　　24、投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來，可以(　)。

　　A、提高投資收益

　　B、降低系統風險

　　C、降低個別風險

　　D、使投資毫無風險

　　25、假設銀行一年期存款利率為2.5%，貸款利率為5.8%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為(　)。

　　A、6.22%

　　B、8.2%

　　C、8.3%

　　D、9.7%

　　26、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.5%，國債收益率為4%，房地產投資市場的風險相關系數為0.6。那么，當前房地產投資的折現率為(　)。

　　A、5.7%

　　B、7.9%

　　C、8.8%

　　D、9.4%

　　二、多項選擇題

　　1、投資可按以下(　)角度分類。

　　A、短期投資和長期投資

　　B、實物投資和金融投資

　　C、商品房投資和土地開發投資

　　D、直接投資和間接投資

　　E、固定資產投資與流動資產投資

　　2、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有(　 )。(2011年真題)

　　A、居住物業投資

　　B、商業物業投資

　　C、土地開發投資

　　D、房地產開發投資

　　E、房地產經營投資

　　3、按照物業用途的不同，房地產投資可以分為(　)投資。

　　A、居住物業

　　B、商業物業

　　C、工業物業

　　D、出租物業

　　E、房地產經營物業

　　4、受制于房地產的(　)等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。

　　A、不可移動性

　　B、異質性

　　C、增值性

　　D、流動性

　　E、弱流動性

　　5、下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有(　)。

　　A、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命

　　B、自然壽命一般要比經濟壽命長

　　C、如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命

　　D、房地產的經濟壽命與使用性質無關

　　E、房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間

　　6、房地產間接投資的形式主要有(　)。

　　A、購買物業用于出租經營

　　B、購買住房抵押支持證券

　　C、購買房地產企業債券

　　D、投資房地產企業股票

　　E、購買土地進行開發

　　7、下面哪項中，按資產投資的類型劃分，不屬于房地產投資信托基金的分類是(　)。

　　A、權益型

　　B、綜合型

　　C、增長型

　　D、抵押型

　　E、混合型

　　8、地產投資可以給投資者帶來一系列的好處，下面正確的是(　)。

　　A、能抵消通貨膨脹的影響

　　B、相對較高的收益水平

　　C、提高投資者的資信等級

　　D、投資回收期較短

　　E、投資數額較小

　　9、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有(　)。

　　A、小中取大法

　　B、大中取小法

　　C、大中取大法

　　D、小中取小法

　　E、最小最大后悔值法

　　10、下列風險屬于房地產投資系統風險的有(　)。

　　A、持有期風險

　　B、或然損失風險

　　C、政策風險

　　D、通貨膨脹風險

　　E、收益現金流風險

　　11、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有(　)。

　　A、導致房地產實際價值下降

　　B、導致房地產實際價值上升

　　C、加大投資者債務負擔

　　D、抑制房地產市場需求

　　E、增加房地產市場需求

　　12、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為(　)幾種類型。

　　A、收益型

　　B、收益貶值型

　　C、收益加增值型

　　D、機會型

　　E、保本型

　　三、判斷題

　　1、一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較低，但收益率較高。(　)

　　對

　　錯

　　2、房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發的經濟行為。(　)

　　對

　　錯

　　3、商業物業的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。(　)

　　對

　　錯

　　4、房地產經濟壽命一般要比自然壽命長得多。(　)

　　對

　　錯

　　5、由于房地產具有異質性，房地產市場價值和投資價值難以判斷，因而易產生投資風險。(　)

　　對

　　錯

　　6、購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(REITs)，由該公司將其匯集重組，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。(　)

　　對

　　錯

　　7、房地產投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。(　)

　　對

　　錯

　　8、有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其是非預期通貨膨脹的影響。(　)

　　對

　　錯

　　9、在選擇投資機會時，大多數情況下，收益是唯一的評判標準。(　)

　　對

　　錯

　　10、一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。(　)

　　對

　　錯

　　11、小中取大法是對未來持樂觀的看法，認為未來會出現最后的自然狀態。(　)

　　對

　　錯

　　12、利率調升會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，還會抑制房地產市場上的需求數量。(　)

　　對

　　錯

　　13、為防范或然損失風險，可對房地產投資對象投保，投保項目越多則越保險，從而保證房地產投資者收益達到最大化。(　)

　　對

　　錯

　　14、投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。(　)

　　對

　　錯

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 投資的特性：投資是一種經濟行為;投資具有時間性;投資的目的是獲取收益;投資具有風險性。參見教材P3。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 企業投資的目的更注重經濟效益。參見教材P4。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 商業物業投資：包括寫字樓、零售商業用房(店鋪、超市、購物中心)和出租公寓。參見教材P5。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 特殊物業包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。參見教材P6。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 變現性差是房地產投資的特性。參見教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 對收益性房地產的經濟壽命是指在正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間。參見教材P7。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 選項B應該是易產生資本價值風險。參加教材P8。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 需要適時的更新改造投資要求投資者適時調整房地產的使用功能，以適應市場環境的變化。參見教材P7～8。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 土地開發投資市值房地產開發企業進行的土地開發工程完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資。參見教材P10。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房地產置業投資一是自用，而是獲取較為穩定的經常性收入。參見教材P11。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。參見教材P12。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的經常性租金收入。參見教材P12。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產投資的優點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 甲物業預期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)

　　乙物業預期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)

　　這兩個物業的價值相等，期望值相等，比較一下標準差，計算式如下，

　　甲的標準差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100

　　乙的標準差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200

　　標準差越小，風險越小，因此甲的風險較小，所以乙物業投資風險大。

　　參見教材P16。

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產投資系統風險：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。參見教材P17。

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 市場供求風險是指投資者所在的房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。參見教材P18。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 政策風險：政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響，從而給投資者帶來風險。參見教材P19。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。參見教材P20。

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。參見教材P21。

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產開發投資一般屬于機會型房地產投資。參見教材P22。

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負的協方差。參見教材P24。

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風險因素仍然存在。參見教材P25。

　　25、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見教材P25。

　　26、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 R=4%+0.6×(12%-4%)=8.8%。參見教材P27。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 商品房投資和土地開發投資屬于房地產投資的范疇，固定資產投資與流動資產投資屬于實物投資或生產性投資的范疇。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 按經濟活動類型劃分為從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資、房地產業的中介服務和物業管理活動等也涉及投資行為。參見教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 按照物業用途的不同，房地產投資可以分為居住物業投資、商業物業投資、工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資、特殊物業投資。參見教材P5。

　　4、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 受制于房地產的不可移動性、異質性、弱流動性等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。參見教材P6。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產產生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命：房地產的經濟壽命與其使用性質相關。參見教材P7。

　　6、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 房地產間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

　　7、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 房地產投資信托基金按資產投資的類型劃分為權益型、抵押型、混合型三種形式。參見教材P12。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 房地產投資的優點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　9、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。

　　10、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 房地產投資系統風險：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。參見教材P17。

　　11、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至會出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。參見教材P19。

　　12、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型、機會型三種類型。參見教材P22。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較低，但收益率也較低。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。參見教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 商業物業是收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。參見教材P5。

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 自然壽命比經濟壽命長。參見教材P7。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 參見教材P8。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 特殊目的機構應為SPC，REITs是房地產投資信托基金的縮寫。參見教材P12。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 房地產開發投資相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。參見教材P13。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。參見教材P14。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 在選擇投資機會時，大多數情況下，收益并非是唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。參見教材P15。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。參見教材P16。

　　11、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 大中取大法是對未來持樂觀的看法，認為未來會出現最后的自然狀態。參見教材P17。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至會出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。參見教材P19。

　　13、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 對房地產投資對象投保，投保項目越多是越保險，但投保是需要支付費用的，如果保險費用占的比例過大，則投資者差不多是在替保險公司投資了。參見教材P20。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。參見教材P23。