某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

　　答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

　　2.對辦公樓承租人損失進行評估;

　　3.對裝修、改造費用進行評估。

　　房地產估價機構可做的答復：

　　1.應按改造前的工業用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。

　　2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。

　　某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。

　　答：

　　1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

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