甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

　　請問：

　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

　　估價程序上應特殊注意：

　　1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。外語學習網

　　2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明。

　　3)公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

　　房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估機構確定。

　　某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1)估價人員應根據( 　)用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

　　B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價

　　C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2)將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( 　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經上級主管部門批準改變

　　C.經政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續

　　D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續

　　(問題3)該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( 　)。中 華 考 試 網

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4)該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( 　)。

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：1、B　2、B　3、D　4、D

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