一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　第 1 題 一個估價項目中的估價目的，本質上是由(　　)決定的。

　　A.估價機構

　　B.估價師

　　C.估價報告使用者

　　D.估價委托人的估價需要

　　【正確答案】： D

　　第 2 題 一個估價項目中的價值類型，本質上是由(　　)決定的。

　　A.估價委托人

　　B.估價師

　　C.估價目的

　　D.估價對象

　　【正確答案】： C

　　第 3 題 下列關于價值類型的表述中，錯誤的是(　　)。

　　A.在用價值為市場價值

　　B.投資價值屬于非市場價值

　　C.市場價值的前提之一是繼續使用

　　D.同一估價對象可能有不同類型的價值

　　【正確答案】： A

　　第 4 題 李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為(　　)元。

　　A.5000

　　B.12574

　　C.12650

　　D.13911

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是(　　)。

　　A.了解某宗房地產的出租人權益價值

　　B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值

　　C.了解某地區地震后房地產價值的變化

　　D.了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

　　【正確答案】： D

　　第 6 題 任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的(　　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨一無二

　　D.不可移動

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 下列房地產中，變現能力相對較強的是(　　)。

　　A.用途專業的房地產

　　B.價值較大的房地產

　　C.獨立使用的房地產

　　D.不可分割的房地產

　　【正確答案】： C

　　第 8 題 下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是(　　)。

　　A.戶型

　　B.樓層

　　C.層高

　　D.裝修

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是(　　)。

　　A.謹慎價值

　　B.市場價值

　　C.殘余價值

　　D.快速變現價值

　　【正確答案】： B

　　第 10 題 某套200┫、單價4000元/┫的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為(　　)萬元。

　　A.71.84

　　B.74.47

　　C.75.23

　　D.80.00

　　【正確答案】： B

　　第 11 題 下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是(　　)。

　　A.土地總價

　　B.土地單價

　　C.樓面地價

　　D.商品房價格

　　【正確答案】： C

　　第 12 題 設立地役權通常會使(　　)。

　　A.供役地的價值下降

　　B.需役地的價值下降

　　C.供役地與需役地的價值都下降

　　D.供役地與需役地的價值都上升

　　【正確答案】： A

　　第 13 題 下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是(　　)。

　　A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

　　B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

　　C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

　　D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

　　【正確答案】： A

　　第 14 題 在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的(　　)。

　　A.謹慎原則

　　B.替代原則

　　C.合法原則

　　D.最高最佳利用原則

　　【正確答案】： A

　　第 15 題 近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是(　　)。

　　A.在建工程抵押估價

　　B.房地產損害賠償估價

　　C.期房市場價值評估

　　D.房地產估價的復核估價

　　【正確答案】： D

　　第 16 題 在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是(　　)。

　　A.統一房地產范圍

　　B.統一付款方式

　　C.統一價格單位

　　D.統一市場狀況

　　【正確答案】： C

　　第 17 題 估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為(　　)萬元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　【正確答案】： B

　　第 18 題 某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為(　　)萬元。

　　A.35.00

　　B.56.29

　　C.86.29

　　D.180.00

　　【正確答案】： C

　　第 19 題 某房地產2009年4月的價格為6500元/┫，已知該類房地產2009年3～10月的價格指數分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數100)，該房地產2009年10月的價格為(　　)元/┫。

　　A.5110.51

　　B.5307.26

　　C.5549.95

　　D.5638.13

　　【正確答案】： A

　　第 20 題 報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是(　　)。

　　A.投資率是投資回收與投入資本的比率

　　B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高

　　C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

　　D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

　　【正確答案】： D

　　第 21 題 對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

　　C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

　　【正確答案】： B

　　第 22 題 某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 23 題 某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 24 題 某房地產開發商開發一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/┫，已知取得土地時樓面地價為1000元/┫，開發成本和管理費用為1200元/┫，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 25 題 某成片荒地面積1k┫，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 26 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/┫，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 27 題 在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發房地產的時間

　　B.開發期間的某個時間

　　C.開發完成后的時間

　　D.開發完成之后的某個時間

　　【正確答案】： B

　　第 28 題 現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費為600元/┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 29 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產的歷史價格資料

　　B.房地產的未來價格資料

　　C.房地產的現實價格資料

　　D.估價師選取的現時和未來的價格資料

　　【正確答案】： A

　　第 30 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正確答案】： C

　　第 31 題 威廉·阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示(　　)。

　　A.單位面積土地上農產品的產量

　　B.市場上每單位農產品的價格

　　C.生產每單位農產品的成本

　　D.向市場運輸每單位農產品的成本

　　【正確答案】： A

　　第 32 題 某工業用地總面積為3000┫，容積率為0.5，樓面地價為1000元/┫。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/┫。該改變用途理論上應補地價為(　　)萬元。

　　A.500

　　B.525

　　C.600

　　D.1650

　　【正確答案】： D

　　第 33 題 某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是(　　)。

　　A.空置率偏小

　　B.運營費用偏大

　　C.收益期限偏短

　　D.報酬率偏高

　　【正確答案】： D

　　第 34 題 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了(　　)。

　　A.假設開發法和基準地價修正法兩種方法

　　B.假設開發法和成本法兩種方法

　　C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法

　　D.假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

　　【正確答案】： D

　　第 35 題 在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應(　　)。

　　A.假定建筑結構是安全的

　　B.肯定建筑物是安全的

　　C.強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定

　　D.說明建筑結構安全難以確定

　　【正確答案】： A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　第 36 題 下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是(　　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

　　C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

　　D.處置抵押房地產

　　E.租賃抵押房地產

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 37 題 下列法律法規和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據的有(　　)。

　　A.中華人民共和國物權法

　　B.中華人民共和國城市房地產管理法

　　C.城市房地產開發經營管理條例

　　D.房地產估價規范

　　E.城市房屋拆遷估價指導意見

　　【正確答案】： A,B,D,E

　　第 38 題 下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有(　　)。

　　A.對房地產本身進行投資改良

　　B.需求增加導致稀缺性增加

　　C.通貨膨脹

　　D.外部經濟

　　E.提高建造成本

　　【正確答案】： B,D

　　第 39 題 在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括(　　)。

　　A.拖欠建設工程價款

　　B.已抵押擔保的債券數額

　　C.房地產變賣處置費用

　　D.訴訟費用

　　E.其他法定優先受償款

　　【正確答案】： A,B,E

　　第 40 題 下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有(　　)。

　　A.完全產權價值

　　B.出租人權益價值

　　C.快速變現值

　　D.承租人權益價值

　　E.殘余價值

　　【正確答案】： C,E

　　第 41 題 下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有(　　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、樓層

　　C.環境景觀

　　D.土地開發程度

　　E.房屋完損等級

　　【正確答案】： A,D,E

　　第 42 題 下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有(　　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產價格影響不大

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 43 題 根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有(　　)。

　　A.土地所有權

　　B.依法承包的荒山的土地使用權

　　C.宅基地使用權

　　D.固有汽車加油站

　　E.鄉鎮企業用房

　　【正確答案】： A,C

　　第 44 題 下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有(　　)。

　　A.標準廠房

　　B.房地產開發用地

　　C.行政辦公樓

　　D.寫字樓

　　E.在建工程

　　【正確答案】： A,B,D

　　第 45 題 就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出(　　)。

　　A.較樂觀的估計值

　　B.較保守的估計值

　　C.過高的估計值

　　D.過低的估計值

　　E.可能的估計值

　　【正確答案】： A,B,E

　　第 46 題 成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括(　　)。

　　A.土地取得成本

　　B.開發成本

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　E.銷售稅費

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 47 題 某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有(　　)。

　　A.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日

　　B.利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日

　　C.開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

　　【正確答案】： A,D,E

　　第 48 題 針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有(　　)。

　　A.理論上適用的估價方法，都必須選用

　　B.在適用的估價方法中，選用兩種即可

　　C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用

　　D.必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法

　　E.僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

　　【正確答案】： A,C,E

　　第 49 題 甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有(　　)。

　　A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元

　　B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元

　　C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元

　　D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元

　　E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

　　【正確答案】： C,E

　　第 50 題 在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估(　　)。

　　A.擬買賣的房地產市場價值

　　B.買方愿意支付的最低價

　　C.買方可承受的最高價

　　D.賣方可接受的最低價

　　E.賣方愿意接受的最高價

　　【正確答案】： A,C,D

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　第 51 題 在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 52 題 在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 53 題 對于房地產開發用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 54 題 在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 55 題 周圍環境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業用房位置優劣的首要因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 56 題 不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據的市場狀況。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 57 題 當估價對象為“干凈”的房地產、可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統一房地產范圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務一債權。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 58 題 房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 59 題 某房地產開發項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發項目的投資利潤率為18%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 60 題 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 61 題 在假設開發法的現金流量折現法中，待開發房地產取得稅費、后續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價對象的相應生產水平估計出的。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 62 題 一般來說，運用假設開發法估價時，同一估價對象在自己開發前提下評估出的價格大于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 63 題 運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 64 題 某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 65 題 一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　第 66 題 王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當地該類房地產的報酬率為7%，抵押貸款成數一般為6成。

　　請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

 

　　第二年運營費用=634.90萬元×(2101.8-1814)萬元×25%=706.85萬元

　　第三年運營費用=634.90萬元×(2390.85-2101.8)萬元×25%=707.16萬元

　　第四年運營費用=634.90萬元×(2681.21-2390.85)萬元×25%=707.49萬元

　　第一年凈收益=1179.10萬元

　　第二年凈收益=1394.95萬元

　　第三年凈收益=1683.69萬元

　　第四年凈收益=1973.72萬元

　　收益期限為40年-2年=38年

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇
·2011年房地產估價師考試時間：10月15.16日
·2011房地產估價師網上輔導招生簡章
·2011年房地產估價師由黑敬祥等主講