2010年房地產估價師案例分析備考習題(9)
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估價技術報告環球環球網校網校環球環球網校網校
一、估價技術資料的查證(略)
二、個別因素分析(略)
三、區域因素分析(略)
四、市場背景分析(略)
五、最高最佳使用分析(分析過程略)
根據上述標準判定，估價對象處于××經濟開發區內，作為工業性物業為土地最高最佳使用途徑。
六、估價方法選用(略)
七、估價測算過程
(一)運用市場比較法對估價對象中的土地價值進行測算
1.市場比較法選取的可比實例如下：
(1)可比實例一環球環球網校網校環球環球網校網校
位于××經濟開發區內，處于江濱東路東側，土地面積為4746.67┫，土地用途為工業，規劃建筑面積11866.68┫，容積率2.5，成交日期為2001年3月，成交價格87元/┫土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。
(2)可比實例二
位于××經濟開發區內，處于江濱西路二橋西側，土地面積為6792.34┫，土地用途為工業，規劃建筑面積12226.21┫，容積率1.8，成交日期為2002年6月，成交價格95元/┫土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。
(3)可比實例三環球環球網校網校環球環球網校網校
位于××經濟開發區內，處于霞浦路北側，土地面積為8333.33┫，土地用途為工業，規劃建筑面積17500┫，容積率2.1，成交日期為2002年9月，成交價格90元/┫土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。根據估價對象和可比實例的實際情況編制因素比較表(表4)。
因素比較表 表4
|
比較因素 |
估價對象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易價格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
交易時間 |
|
2001.3 |
2002.6 |
2002.9 |
|
交通便捷度 |
便捷 |
較便捷 |
便捷 |
較便捷 |
|
產業聚集度 |
較高 |
較高 |
較高 |
較高 |
|
環境質量 |
較好 |
好 |
好 |
較好 |
|
地理位置 |
濱江西路 |
濱江東路 |
二橋西側 |
霞浦路北側 |
|
區域規劃 |
好 |
好 |
好 |
好 |
|
比較因素 |
估價對象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
土地用途 |
工業 |
工業 |
工業 |
工業 |
|
宗地形狀 |
不規則 |
較規則 |
較規則 |
不規則 |
|
容積率 |
1.95 |
2.5 |
1.8 |
2.1 |
|
土地剩余年限 |
43 |
48 |
49 |
49 |
|
臨路狀況 |
臨路 |
臨路 |
臨路 |
臨路 |
|
基礎設施完備程度 |
較完備 |
較完備 |
較完備 |
較完備 |
價格修正指數表 表5
|
比較因素 |
估價對象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易價格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
|
交易情況 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
市場狀況 |
|
1.002 |
1.0095 |
1.0093 |
|
交通便捷度 |
100 |
98 |
100 |
98 |
|
產業聚集度 |
|
打卡人數
