2010年房地產估價師案例分析備考習題(4)
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2.某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬┫的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發，該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發，具體計劃如下：環球環球網校網校環球環球網校網校
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開發期 |
開發面積 |
開工時間 |
完成時間 |
開始銷售時間 |
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第一期 |
20萬m2 |
第1年6月 |
第3年6月 |
第3年1月 |
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第二期 |
15萬m2 |
第4年6月 |
第5年6月 |
第5年1月 |
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第三期 |
15萬m2 |
第5年6月 |
第6年6月 |
第6年1月 |
由于開發規模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元/┫;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現該開發公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產估價機構在選用假設開發法進行估價時，用現金流量折現法進行測算。
(1).房地產估價師確定現金流量折現法技術路線時，正確的做法是( )。
A.對三期開發的土地分別估價，將各期凈現金流量分別折現至當期開發活動起始點
B.對宗地整體估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點
C.對宗地整體估價，將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點
D.對宗地整體估價，對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點
(2).在確定開發完成后的房地產價值時，應采用( )。
A.目前住宅市場價格
B.未來住宅市場價格，折現至估價時點
C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現至估價時點
D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至估價時點
(3).在計算扣除項時，除開發成本、管理費用外，還應包括( )。
A.銷售費用、銷售稅費和開發利潤
B.銷售費用、銷售稅費和所得稅
C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
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