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2004年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》參考答案

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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一、單項選擇題
1.C 2.B 3.B 4.B 5.C
6.C 7.B 8.B 9.A 10.B
11.C 12.D 13.D 14.C 15.A
16.D 17.A 18.A 19.A 20.C
21.C 22.D 23.A 24.B 25.B
26.C 27.C 28.D 29.B 30.A
31.A 32.D 33.B 34.D 35.D

二、多項選擇題
1.ACDE 2.ABCD 3.AB 4.ACE 5.AB
6.ABD 7.ACE 8.ABD 9.BDE 10.ABCD
11.BCDE 12.BCE 13.BC 14.ACD 15.ACDE

三、判斷題
1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√
6.√ 7.√ 8.× 9.√ 10.×
11.√ 12.× 13.× 14.√ 15.×

四、計算題

1.第一種解法:

已知:i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%

n=15×12=180 m=5×12=60

(1)抵押貸款額P=50×60%=30萬元

(2)張某月還款額

第二種解法:已知:P=50×60%=30萬元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)張某月還款額:A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)張某5年共還款:



 (3)2005年1月1日李某共欠銀行款額:
F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元

F3=F2-F1=228027.34元

(4)略(同原答案)

第三種解法:

已知:P=50×60%=30萬元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)張某月還額:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)張某5年共還款額:A=2531.57元 i=0.5% n=12×5=60


(3)張某拭欠銀行貸款額:P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元

(4)略(同原答案)


 2.第一種解法:

  (1)借款需要量的計算見下表。

   年份內容 

1 

2 

合計 

建設投資 

1000 

800 

1800 

資本金 

400 

230 

630 

銀行借款 

600 

570 

  

  (2)借款還本付息表見下表。

  年份內容 

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

合 計
  

年初借款累計 

0 

630 

1291.5 

861.0 

430.5 

  

當年借款 

600 

570 

  

  

  

1170 

當年應計利息 

30 

91.5 

  

  

  

121.5 

當年還本 

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

當年利息支付 

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

年末借款累計 

630 

1291.5 

861.0 

4305 

0 

  

  當年利息=[年初借款累計+當年借款/2]×年利率

各年還本=1291.5/3=430.5

  (3)資本金現金流量表(稅前)見下表。

  年份內容 

0
  

1
  

2
  

3
  

4
  

5
  

6~20
  

1.現金流 

  

  

  

  

  

  

  

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.現金流出 

  

  

  

  

  

  

  

資本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

經營成本 

  

  

  

600 

650 

650 

650 

經營稅金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金償還 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支付 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.凈現金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

  (4)凈現值:

第二種解法:

  (1)第1年銀行借款1000-400=600萬元

  第2年銀行借款800-230=570萬元

      (2)第1年利息(600/2)×10%=30萬元

      各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元

  第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15萬元

  第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10萬元

  第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05萬元

  (3)資本金現金流量表(稅前)見下表。

  單位:萬元

 年份內容  0  1  2  3  4  5  6~200 

1.現金流入 

  

  

  

  

  

  

 

租金收入 

  

  

  

2000 

2500 

2500 

2500 

2.現金流出 

  

  

  

  

  

  

  

資本金 

  

400 

230 

  

  

  

  

經營成本 

  

  

  

600 

650 

650 

650 

經營稅金 

  

  

  

130 

150 

150 

150 

本金償還 

  

  

  

430.5 

430.5 

430.5 

  

利息支村 

  

  

  

129.15 

86.10 

43.05 

  

3.凈現金流量 

0 

-400 

-230 

710.35 

1183.4 

1226.45 

1700 

  (4)凈現值:


 

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