2004年房地產估價師考試《房地產開發經營與管理》參考答案


一、單項選擇題
1.C 2.B 3.B 4.B 5.C
6.C 7.B 8.B 9.A 10.B
11.C 12.D 13.D 14.C 15.A
16.D 17.A 18.A 19.A 20.C
21.C 22.D 23.A 24.B 25.B
26.C 27.C 28.D 29.B 30.A
31.A 32.D 33.B 34.D 35.D
二、多項選擇題
1.ACDE 2.ABCD 3.AB 4.ACE 5.AB
6.ABD 7.ACE 8.ABD 9.BDE 10.ABCD
11.BCDE 12.BCE 13.BC 14.ACD 15.ACDE
三、判斷題
1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√
6.√ 7.√ 8.× 9.√ 10.×
11.√ 12.× 13.× 14.√ 15.×
四、計算題
1.第一種解法:
已知:i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%
n=15×12=180 m=5×12=60
(1)抵押貸款額P=50×60%=30萬元
(2)張某月還款額
第二種解法:已知:P=50×60%=30萬元
i=6%/12=0.5%
n=15×12=180
(1)張某月還款額:A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57
(2)張某5年共還款:
(3)2005年1月1日李某共欠銀行款額:
F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元
F3=F2-F1=228027.34元
(4)略(同原答案)
第三種解法:
已知:P=50×60%=30萬元
i=6%/12=0.5%
n=15×12=180
(1)張某月還額:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57
(2)張某5年共還款額:A=2531.57元 i=0.5% n=12×5=60
(3)張某拭欠銀行貸款額:P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元
(4)略(同原答案)
2.第一種解法:
(1)借款需要量的計算見下表。
年份內容 |
1 |
2 |
合計 |
建設投資 |
1000 |
800 |
1800 |
資本金 |
400 |
230 |
630 |
銀行借款 |
600 |
570 |
|
(2)借款還本付息表見下表。
年份內容 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
合 計 |
年初借款累計 |
0 |
630 |
1291.5 |
861.0 |
430.5 |
|
當年借款 |
600 |
570 |
|
|
|
1170 |
當年應計利息 |
30 |
91.5 |
|
|
|
121.5 |
當年還本 |
|
|
430.5 |
430.5 |
430.5 |
|
當年利息支付 |
|
|
129.15 |
86.10 |
43.05 |
|
年末借款累計 |
630 |
1291.5 |
861.0 |
4305 |
0 |
|
當年利息=[年初借款累計+當年借款/2]×年利率
各年還本=1291.5/3=430.5
(3)資本金現金流量表(稅前)見下表。
年份內容 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6~20 |
1.現金流 |
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
|
|
2000 |
2500 |
2500 |
2500 |
2.現金流出 |
|
|
|
|
|
|
|
資本金 |
|
400 |
230 |
|
|
|
|
經營成本 |
|
|
|
600 |
650 |
650 |
650 |
經營稅金 |
|
|
|
130 |
150 |
150 |
150 |
本金償還 |
|
|
|
430.5 |
430.5 |
430.5 |
|
利息支付 |
|
|
|
129.15 |
86.10 |
43.05 |
|
3.凈現金流量 |
0 |
-400 |
-230 |
710.35 |
1183.4 |
1226.45 |
1700 |
(4)凈現值:
第二種解法:
(1)第1年銀行借款1000-400=600萬元
第2年銀行借款800-230=570萬元
(2)第1年利息(600/2)×10%=30萬元
各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元
第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15萬元
第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10萬元
第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05萬元
(3)資本金現金流量表(稅前)見下表。
單位:萬元
年份內容 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6~200 |
1.現金流入 |
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
|
|
2000 |
2500 |
2500 |
2500 |
2.現金流出 |
|
|
|
|
|
|
|
資本金 |
|
400 |
230 |
|
|
|
|
經營成本 |
|
|
|
600 |
650 |
650 |
650 |
經營稅金 |
|
|
|
130 |
150 |
150 |
150 |
本金償還 |
|
|
|
430.5 |
430.5 |
430.5 |
|
利息支村 |
|
|
|
129.15 |
86.10 |
43.05 |
|
3.凈現金流量 |
0 |
-400 |
-230 |
710.35 |
1183.4 |
1226.45 |
1700 |
(4)凈現值:
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