判斷題

1.對于有城市規劃條件要求，但其城市規劃設計條件尚未正式明確的地塊，絕對不能采用假設開發法估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設開發法適用的估價對象。可以做估價假設，經推測的最可能規劃條件下的假設前提下的房地產價值評估。參見教材P338。

2.運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握的如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設開發法估價需要具備的條件。假設開發法測算結果的準確與否，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環境。參見教材P339。

3.假設開發法中，靜態分析法的測算過程相對簡單，因此是優先選用的方法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是動態分析法和靜態分析法的優缺點。在實際估價中應優先選用動態分析法。參見教材P341。

4.假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產開發項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P338。

5.假設開發法適用于待開發房地產，但不包括在建工程。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法適用于在建工程的估價。參見教材P338。

6.如果是在建工程由現房被房地產開發企業自愿轉讓給其他房地產開發企業，則還應加上由現房地產開發企業轉為其他房地產開發企業的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續，相當于產生了一個新的“前期”。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設開發法的估價前提。如果該在建工程要由現房地產開發企業自愿轉讓給其他房地產開發企業，或被人民法院強制拍賣給其他房地產開發企業，則還應加上由現房地產開發企業轉為其他房地產開發企業的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續，相當于產生了一個新的“前期”。參見教材P341。

7.預測開發經營期時，宜先把開發經營期分成各個組成部分，分別預測，其中建設期預測相對較難，銷售期預測相對容易。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續開發經營期。預測開發經營期，宜先把開發經營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起來。其中，建設期的預測要相對容易些，經營期特別是銷售期通常難以準確預測。參見教材P347。

8.在假設開發法中，開發完成后的價值是指開發完成后的房地產狀況對應的價值，開發完成后的價值對應的時間，不一定是開發完工之時。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是開發完成后的價值。開發完成后的價值對應的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預售)，也可以在其之后(如出租后出售)。參見教材P349。

9.在假設開發法的動態分析法中，待開發房地產取得稅費、后續建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價時的相應市場水平估計出來。(　)

『正確答案』╳

『答案解析』本題考查的是動態分析法和靜態分析法的產生。動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。參見教材P340。

10.房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設開發法的估價前提。房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。參見教材P342。

11.一般來說，運用假設開發法估價時，同一估價對象，在自己開發前提下評估出的價值大于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設開發法的估價前提。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大于自愿轉讓前提下評估出的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。參見教材P341。

12.建設期的時間從開工日開始，到竣工日截止。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續開發經營期。建設期是從取得估價對象日開始，到竣工日截止。題目中說的是建造期。參見教材P347。

13.在國有建設用地使用權招標出讓中，投標人運用假設開發法測算的投標報價本質上是投資價值而不是市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是假設開發法估價需要具備的條件。投資人站在自己特定立場上做的投標報價，是個人意見，屬于投資價值。參見教材P339。

14.采用假設開發法的靜態分析法估價時，應計息項目包括后續的建設成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是后續開發的必要支出。銷售稅費是不計算利息的。一般假設銷售稅費在銷售時才繳納，沒有計算利息的計息期。參見教材P348。

15.折現率是假設開發法在采用動態分析法時的一個重要參數，其實質是房地產開發投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開發利潤率兩部分。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是折現率。折現率是假設開發法在采用動態分析法時的一個重要參數，其實質是房地產開發投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開發利潤率兩部分。參見教材P350。

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