2021年房地產估價師《案例與分析》鞏固題(4)
更新時間：2021-02-22 16:38:49
來源：環球網校
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摘要 2020年房地產估價師考試已經告一段落，對于沒有報全科或者沒有把握一次通過的考生來說，繼續復習備考就要安排了，環球網校特為各位考生準備了房地產估價師考試《案例分析》鞏固題，祝大家早日通過考試!
2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。
問題：
1.該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?
考點分析：比較法的可比實例的選取+收益法價值形成過程的注意問題
【參考答案】
1.不能直接將其選作可比實例(1分)。因為
(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;
(2)商場與臨街商鋪的規模不相當;
(3)商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚;
(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;
(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;
(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;
(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)
《房地產估價理論與方法》教材182～183頁。
2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。
(1)租約期內按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計算。(2分)
(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入或應考慮是否存在無形收益。(2分)
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