2021年房地產估價師《案例與分析》鞏固題(3)
更新時間：2021-02-22 16:37:37
來源：環球網校
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摘要 2020年房地產估價師考試已經告一段落，對于沒有報全科或者沒有把握一次通過的考生來說，繼續復習備考就要安排了，環球網校特為各位考生準備了房地產估價師考試《案例分析》鞏固題，祝大家早日通過考試!
1.2017年3月15日，某房地產估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發商A公司因資金問題無能力完成后續開發工作，欲轉讓在建工程，甲注冊房地產價師經過現場踏勘，選用了假設開發法評估該在建工程，根據本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉讓前提。
根據A公司提供開發建設成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發完成后的價值，并運用動態方法進行了折現，折現率取同一市場上相同或相似的房地產項目所要求的平均報酬率。后續扣除了續建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。
問題：1.如何確定后續開發經營期?
2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?
考點分析：假設開發法的價值形成過程。
【參考答案】
1.后續開發經營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。根據開發企業開發經驗和社會平均值，預測后續建設期，但銷售期通常難以準確預測。如果持有物業還需要考慮一般正常持有經營期。
2.估價師主要錯誤有：
(1)估價前提錯誤，應是自愿轉讓前提。
(2)動態分析不應扣減投資利息和投資利潤，因為折現率已經包含這兩項。
(3)開發完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。
(4)折現率取平均報酬率錯誤，應是平均收益率。
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