編輯推薦：2020年房地產估價師《經營管理》提升訓練匯總

1、房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的(　)。

A、政治風險

B、變現風險

C、機會成本風險

D、市場供求風險

2、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現了房地產投資風險的(　)。

A、政策風險

B、機會成本風險

C、未來運營費用風險

D、收益風險

3、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這反映了房地產投資面臨(　)。

A、收益現金流風險

B、未來經營費用風險

C、資本價值風險

D、比較風險

4、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是(　)。

A、收益現金流風險

B、市場供求風險

C、通貨膨脹風險

D、利率變動風險

5、房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險屬于(　)。

A、資本價值風險

B、投資風險

C、時間風險

D、周期風險

6、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇(　)。

A、進入穩定期的優質收益型房地產投資

B、尚未進入穩定期的收益型房地產投資

C、機會型房地產投資

D、剛竣工的收益型房地產投資

7、某項置業投資的年限是10年，那么對10年期限內和10年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多，這反映的是(　)風險。

A、通貨膨脹

B、未來運營費用

C、時間

D、持有期

8、香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結果。

A、風險投資

B、投資組合

C、風險轉移

D、占領世界投資市場

9、以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，這是通過投資項目的(　)組合來分散投資風險。

A、地理區域

B、時間分布

C、物業類型

D、收益形式

10、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案與解析】

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的系統風險。變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。參見教材P19。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。選項A是收入方面的;選項B是支出方面的;選項C是指收益和運營費用都不發生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大影響;而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。參見教材P21。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。房地產投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有期風險。參見教材P21。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，則選擇機會型房地產投資。參見教材P22。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。參見教材P22。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內地的投資不能超過其全部投資的10% ;以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資風險。參見教材P24。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內地的投資不能超過其全部投資的10%;以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資風險。參見教材P24。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

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