1、在房地產投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評判、選擇投資方案唯一的標準。(　)

2、房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。(　)

3、以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越小。(　)

4、利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至會出現負值。(　)

5、對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，不存在運營費用風險。(　)

6、資本價值即使在收益和運營費用都不發生變化的情況下，也會隨著收益率的變化而變化。(　)

7、風險對房地產投資決策的影響之一是使投資者盡可能減少甚至抵消風險。(　)

8、投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。(　)

9、投資組合理論所做出的減少風險的方法可以使投資組合變成毫無風險。(　)

10、在房地產投資中，風險最大的是居住用房，這也是大多數房地產市場的一個現象。(　)

【答案與解析】

1、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產投資風險的概念。在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，投資者會選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風險就是一個重要因素。參見教材P16。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產投資風險的概念。房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。參見教材P18。

3、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的系統風險。以固定資金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。參見教材P18。

4、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的系統風險。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至會出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。參見教材P19。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業實際運營費用支出超過預期費用而帶來的風險，即使對于剛建成的新的建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況，也會由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

6、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的個別風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間產生差異，即導致資本價值的風險，并在很大程度上影響著置業投資的績效。參見教材P22。

7、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。風險對房地產投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。參見教材P23。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。參見教材P23。

9、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說，風險是由系統風險和個別風險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵銷，但系統風險因素仍然存在。參見教材P26。

10、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是資本資產定價模型。在房地產投資中，風險最大的是零售商業用房，這也是大多數房地產市場的一個現象，這是因為零售商業用房對于宏觀經濟變化的反應是最快和最大的。參見教材P28。

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