李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡。

【問題】

1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格減法定優先受償后的價值。

(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。

參見教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補償內涵。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。

參見教材P243。

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